こんにちは、ジェット谷です。
日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。
言葉がきついかもしれませんが、海外不動産投資を考えていらっしゃる日本人の方、本当に大丈夫ですか？ と呆れることがあります。
先日、弊社のプロジェクトに日本人の方がお越しになりました。足を運んでいただいたことには大変ありがたく感謝していますが、ショールームからの報告では、
「家賃保証は付いていないのですか？」
という質問があったそうです。
その報告を聞いて、私の正直な第一声は、「えっ？ うちに来て、その質問する？」でした。
おそらく、カンボジアの不動産事情、そして東南アジアの不動産事情について、あまり調べずに来られたのではないかと思いました。
私の「カンボジア不動産ブログ」やYouTubeチャンネルもご覧になっていない。そして、私自身が日本人として、また日系企業として、これまでカンボジアで実績を積み重ねてきたこともご存じないのだろうと思いました。
別に私のブログやYouTubeを見る必要はありません。しかし、海外で不動産投資をするのであれば、それなりの知識を持って来るべきではないでしょうか。丸腰の知識で海外不動産に投資するのは危険です。
もっとも、私達のプロジェクトを全く紹介しない日系仲介会社もあります。後になって日本人の方から「こんなプロジェクトがあるとは知らなかった」と言われることもあります。
それは別に構いません。
私達も、物件の中身より売りやすさと手数料を優先し、次から次へと疑問を感じる物件を紹介するような仲介会社は日系であっても扱ってもらいたいとは思っていません。まして無ライセンスの業者や、問題の多い業者は論外です。
そうしたところから紹介を受けたお客様が、最後には弊社のショールームにも流れて来ているのでしょうか。
私はカンボジア進出以来、家賃保証付き物件をいろいろ見てきましたが、少なくとも私が知る範囲では、うまくいった例を知りません。途中で保証が破綻したケースばかりです。
これはカンボジアだけではありません。ベトナム、タイ、マレーシア、フィリピンなどでも同じような話を聞きます。ここ数年は、家賃保証が始まって1年前後で行き詰まるようなケースまで目立つように感じます。
そもそも、なぜ家賃保証を付けるのでしょうか。
私は、販売不振や売れ行きの悪い物件に家賃保証を付け、投資家の関心を引くために使われているケースが少なくないと見ています。
3年、5年、10年と家賃保証を付ける。その保証する家賃のお金は、いったいどこから出てくるのでしょうか。
物件価格に保証期間中の家賃相当額が上乗せされている、場合によってはそれ以上に上乗せされているように見える物件もあります。
そうであれば、投資家が最初に高い金額を払い、その一部を「家賃保証」として後から受け取っているだけとも考えられます。
そして家賃保証が仮に無事に満期終了したとしても、あるいは途中で破綻したとしても、その時になって初めて、割高な物件を購入していたことに気付くのです。
転売しようにも難しい。実際に貸そうとしても、購入前に説明を受けていた、保証期間中にもらっていた家賃と同じ金額で貸せるとは限りません。
特に海外では、日本人は「家賃保証付き」という言葉を好む傾向があると聞きます。
ある意味、「日本人なら家賃保証を付ければ買う」と舐められているのでしょう。しかし、残念ながらこれが現実です。
しかし本来は、私はその判断基準こそ逆であるべきだと思っています。
「保証が付いているから安心」ではなく、
「なぜ保証を付ける必要があるのか？」
「その保証は誰がするのか？」
「その保証の原資は何なのか？」
まずそこを疑うべきです。
そもそも投資に「保証」を求めるという考え方自体に、おかしさを感じないのでしょうか。
「日頃から手を出したらいけないものに手を出し、手を出さないといけないものに手を出さず、信用したらいけないものを信用して、信用しないといけないものを信用できない人。要は判断・信用基準が壊れてる人です」
まさに「判断・信用基準が壊れてる」だと思います。
何を信用し、何を疑うのか。
「家賃保証があります」と言われて安心するのではなく、「なぜ保証するのか？」と疑う。
海外不動産投資をするのであれば、それくらいの判断基準は持っていただきたいです。
私だけでなく、カンボジア人でさえ、日本人投資家について「なぜ保証を信用するのだろう？」と首をかしげています。
言葉がきついかもしれません。
しかし、大切なお金を海外に投資するのです。
「保証があるから安心」ではなく、「保証があるからこそ疑う」。
そのくらいの感覚を持って海外不動産を見た方がいいと、私は思います。
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不動産投資に縁のない私でも家賃保証は聞いた事があります。イメージでは日本で自分の土地にアパートを建てる投資を考えている人への誘い、のような。
ネットで検索すればそのリスクや仕組みの紹介がすぐ見つかります。
日本人相手の日本国内でも注意を促されているのに、海外で。。。とは逆の意味で猛者？！
詐欺で言えばストーリーは色々ですが金銭詐欺が増えています。自分に直接（電話でも）話し
が来ると何故か乗ってしまうのでしょうか。ニュースで見たり聞いたりしている筈ですが。確率的には乗らない、引っかからない人がほとんどだと思いますが金額が増えてます。
この間のFacebook で、自分から勝手に相談を持ち込んでおきながら、協力を得られなさそうだと分かった途端、とんずらしてますからね笑
赤の他人を矢面に立たせて、都合が悪くなったら平気でハシゴを外す。どう見ても、そういうタイプです。
自分の信用判断が壊れていて勝手に起こした問題に、他人を巻き込むんじゃないよ笑