こんにちは、ジェット谷です。
日本とカンボジアの両国でビジネスを行っているジェット谷が、現地カンボジアから最新情報をお届けするブログです。
カンボジアの不動産契約で、たまにお客様からいただく要望があります。
「自国の不動産法規とは違うので、契約書のこの部分を訂正してほしい」
というものです。
これについて、私たちの回答は「できません」となります。
理由は単純です。ここはカンボジアですから、カンボジアの法規に基づいた契約になるからです。
お客様の国籍ごとに、それぞれの国の法律や商習慣を契約書へ反映していけば、国籍によって契約内容が変わってしまいます。
日本人には日本式、欧州の方には欧州式、中国の方には中国式、というわけにはいきません。
カンボジアの不動産を購入する以上、基本となるのはカンボジアの法規であり、契約条件も共通です。
この点をご説明すると、最終的にはほとんどのお客様に納得していただけます。
さて、先週、欧州のお客様から契約書について相談がありました。
お客様が気にされていたのは「面積表示」です。
完成・引渡し後、契約書に記載された面積と実際の面積に相違があった場合の取り扱いを、契約書に明記してほしいとのことでした。
「3㎡から5㎡程度の相違があった場合」など、具体的な数字まで記載してほしいという要望です。
私たちの物件では、面積を壁芯を基準として表示し、不動産権利書も同じ表記になります。
そのため、完成したら数㎡も面積が違っていた、というような大きな相違が発生することはありません。
それでも心配なのであれば、
「では、今から建設現場へ行って、実際に柱から柱まで測って確認しますか？」
というところまで説明しました。
話を聞いていくと、お客様がそこまで面積を心配されていた理由が分かりました。
他の物件などで、
「販売時には190㎡と聞いていたのに、実際に使える面積は130㎡程度しかなかった」
というようなケースを見聞きしていたようです。
なるほど、それなら心配になるのも分かります。
ここで問題になるのが、「グロス面積」と「ネット面積」の違いです。
共用部分などを含めた面積、物件によれば存在しない床を使って大きく表示すれば、販売価格を面積で割った㎡単価を安く見せることができます。
しかし、購入する側が説明を受けていない、十分理解していなければ、「190㎡の物件を買ったつもりだったのに、実際に使えるスペースは130㎡しかない」ということになってしまいます。
これは購入者からすれば、当然納得できないでしょう。
私は、このような販売方法には以前から悪商習慣だと言い続けています。
販売単価を安く見せるために面積を大きく表示するのであれば、
購入者に錯誤させるだけで、グロス面積表示など全く意味がない、誤魔化し、イカサマ表示です。
なぜなら、購入引渡後、最終的に重要になるのネット面積表示、実面積だけです。
販売時だけ面積を大きく見せたところで、不動産権利書に記載される面積や、将来その物件を売却・賃貸するときの実際の広さまで大きくなるわけではありません。
購入者にとって重要なのは、
「結局、自分が所有する面積はいくらなのか」
「実際に使える面積はいくらなのか」
ということです。
販売時の数字だけ大きく見せても意味がありません。
今回のお客様とのやり取りを通して、改めて感じたことがあります。
お客様が細かいところまで心配する背景には、過去に不透明な販売方法を見たり、実際にトラブルを経験したり、あるいはそうした話を聞いたりしたことがあるのだと思います。
購入者が「この面積すべてが自分の専有面積だ」と錯誤するような表示や販売方法は、業界として早くなくしていくべきだと思います。
一部にそうした商慣習があると、きちんと面積を表示して販売している私たちまで、
「本当にこの面積ですか？」
「完成したら小さくなりませんか？」
「面積が違った場合の違約事項を契約書に追加してください」
と、一つひとつ説明しなければならなくなります。
正直なところ、きちんとやっている側からすれば、余計な説明が増えるのは面倒な迷惑な話です。
しかし、海外不動産を購入するお客様の立場になれば、大きなお金を投じる以上、慎重になるのも当然です。
だからこそ、販売する側が最初から明確な基準で面積を表示し、その数字が何を意味するのかをきちんと説明することが大切なのだと思います。
面積は大きく見せればいいというものではありません。
販売時にどれだけ大きな数字を見せても、最後に残るのは実際の面積です。
購入者が錯誤するような面積表示で販売する商慣習は、とっととやめるべきです。
今回のお客様とのやり取りで、本当にそう感じました。
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