こんにちは、ジェット谷です。
日本とカンボジアの両国でビジネスを行っているジェット谷が、現地カンボジアから最新情報をお届けするブログです。
「I hear a lot of complaints now.」
（最近、多くの苦情を耳にします。）
私のスタッフからの報告です。仲介業者との情報交換や、お客様から聞こえてくる反応です。
「A lot of Khmer customers lost money buying the wrong projects.」
（多くのカンボジア人のお客様が、間違ったプロジェクトを購入して資金を失った。）
そんな声をよく耳にするようになりました。
カンボジアの不動産市況は、コロナ明け後に一時回復していました。不況とまで言える状況ではありませんが、いまひとつネガティブなのは、現地カンボジア人のお客様の反応が鈍いことです。
お金は本当に持っていると思います。
しかし、過去に結構な数のコンドミニアムを購入している方が多いです。その結果、
プロジェクトの頓挫、工事・引渡しの遅延、家賃保証の破綻……。
そして、完成・引渡しまでできた物件でも、品質、管理が悪かったり、そもそもの販売価格が高すぎたりして、転売しようとすると半値。しかも賃貸も付かない。
昨年から引渡しされた、いくつかの物件についても「クオリティーが悪く、転売もできない」という苦情をよく耳にします。
「Cambodian customers now believe only J-Tower.」
（今は、カンボジア人のお客様はJタワーしか信用していません。）
自画自賛のように聞こえるかもしれません。
しかし実際、Jタワー1を購入された方がJタワー2を購入し、さらにJタワー3も購入していただいています。
では、他のプロジェクト、中国系や台湾系の物件を購入した方が、その会社の次の新しいプロジェクトを繰り返し購入しているでしょうか？
そこを見れば、一つの答えは出ていると思います。
そんな私たちのプロジェクトでさえ、
「333m、77階なんて本当に建つのか？」
と心配されています。
つい先日も、55階だったでしょうか、高層プロジェクトが頓挫したばかりです。
とばっちりを受けています。
そんな悪い事例が実際にあるから、お客様が慎重な姿勢を崩さないのも当然です。
でも、慎重な姿勢は良いことではないかと私は思います。
何でもかんでも飛びつかない。
きれいな広告やwebサイト、豪華なショールームだけで判断しない。
これはカンボジア人だけでなく、外国人、日本人にも同じことが言えます。
シルバーウィークには、日本人のお客様がちらほらとカンボジアにお越しになっていました。
ただ、カンボジアを楽しみに来られたのではありません。
ご自身の所有物件が心配になってのご相談です。
購入した販売会社がそのまま管理会社になっているケースがほとんどですが、
「賃貸が付かない」
「管理会社からは転売の提案ばかりされる」
相談内容は共通しています。
先日のブログにも書いた、日系の「管理してません転売ヤー」会社についての相談ばかりです。
確かに、特殊詐欺拠点に関する報道などの影響で渡航客が大幅に減り、賃貸需要が低下していることはご説明しています。
しかし、長期間空室が続いているのがこの会社の管理物件に集中していますから、状況は別です。
「何もやっていませんから、他の管理会社に変えた方がいいですよ」
とお伝えし、現地で真面目に仕事をしている管理会社をご紹介しています。
現地に日本人スタッフもいない。
現地責任者は日本語ができても、本業は焼き鳥屋？
どちらが本業なのか分からない、仕事に集中できるはずがない。
売買だけなら、現地に常駐していなくてもできるかもしれません。
しかし、賃貸付けや物件管理は違います。
現地にいない人間に、現地の賃貸市場や入居者の動きが分かるはずもなく、まともな管理ができるはずもありません。
それでも転売、転売と勧める。
なぜなのか。
手数料が欲しいのでしょう。
私たちも、
「あの管理会社からは目を離すな。何をやり出すか分からないから」
と、トラブルばかり持ち込む同会社のことを昨日のミーティングでも話していたところです。
偶然、Jタワー1にご宿泊いただいていたお客様からも、こんな話を聞きました。
同会社から台湾物件を勧められ購入、実際に現地まで見に行ったそうです。
ところが、
「こんな郊外で、本当に賃貸が付くのか？」
と疑問を持たれた。
しかも完成は2、3年後。
「それなら、ほぼ同じ価格で買える完成しているJタワー1を購入した方が、来月からでも賃貸が付く可能性がある。それなのに、なぜJタワー1を勧めないのか？」
もっともなご意見です。
理由は仲介手数料でしょう。
通常の中古物件などの売買仲介なら3％程度。ところが建築中の新規プロジェクトなら、10％程度の手数料が出ているケースもあるようです。
結局、お客様にとって何が良いかではなく、仲介会社にとって何が良いか。
そんな「仲介会社都合」で物件を勧められているのであれば、投資家はたまったものではありません。
ちなみに、こんなお客様もいらっしゃいました。
5物件を、それぞれ別々のプロジェクトで購入されていました。
Jタワーを除いてです（笑）。
理由は「リスク回避」。
一つのプロジェクトに集中せず、5つに分散した。
考え方としては理解できます。
ところが、その5物件すべてが、完成・引渡しまでできた物件でさえ、半値でしか転売できず、賃貸も付かない。
全くリスクヘッジになっていません。
Jタワーは紹介されなかったようです（笑）。
人気者は一部の業者からは嫌われるようですね（笑
結局、投資したお金を大きく失ってしまったことになります。
今日のブログには、特に結論も答えもありません。
このシルバーウィークに、実際にあったこと、聞いたことを書いてみました。
ただ一言、投資してお金を失わないように！
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