管理会社の選定は、不動産の収益性・資産価値に直結する重要な判断！

海外不動産には、物件自体の管理費に加えて、所有者代行による「管理会社への委託費用」が発生する場合があります。ブログでは後者の問題について述べます。

私達の物件の一部を受託している管理会社において、過去1年で少なくとも3件の家賃横領が発生しています。過去から同様のトラブルが散見され、組織的な再発防止策は講じられておりません。

さらに、直近2か月に私達が強制退去させた入居者5件中4件が、同管理会社によって紹介された入居者でした。なお、いずれも審査基準や管理規約説明の有無に疑問の残る契約であり、物件価値の毀損が懸念されます。

また、賃料を大幅に値下による賃貸活動。家賃が下がれば当然、物件の収益性が落ち、価格評価も下がります。1件だけの問題では済まず、他の区分所有者にも影響を与えます。それでも管理会社は、自分たちの手数料目当てで客付けを優先してしまいます。

ならびに賃貸契約更新時にオーナーへ家賃1か月分の「更新料」を請求する運用が続いています。これにより、所有者は紹介手数料、月額管理費、更新料を通じて実質的に年間3か月分を管理会社に支払っていることになります。所有者が更新料に難色を示せば、入居者を他物件に転居させます。所有者の物件は空室期間ができ収益が損なわれて、管理会社だけが利益を得る構造です。

私達からカンボジア人だけの経営に任せるのでなく、そしてスタッフ教育の徹底、制度見直しを幾度となく要請してきましたが、誠意ある対応は見られません。結果として、当該管理会社が担当する物件は空室が多く、適切なリーシング活動が行われていないことが確認されています。

所有者に対しても、「家賃を下げないと入居が難しい」と誤った判断を促し、資産価値の維持・向上とは逆行する行為が継続しています。

この状況を受け、私達は同管理会社の本社社長と連絡を取り、カンボジア支店との関係を今後一切断つこと、支店長を現地業務から排除すること、並びに私達が直接管理業務を引き継ぐ用意があり、その告知をする旨を正式に通達しました。

現在、該当の管理会社に業務を委託されている所有者様には、私達または他の信頼できる管理会社への移管をご検討いただくことを強く推奨いたします。

なお、2025年8月または9月には、プノンペン・ボンケンコン1に賃貸専門の新会社が出店予定で準備されています。私達も社長と面談し、賃貸に特化した体制と賃貸管理は透明性の高い運用方針を確認済みで、移管先の一つとして十分検討に値します。

管理会社の選定は、不動産の収益性・資産価値に直結する重要な判断です。適切なパートナー選びの重要性を今一度ご認識いただければ幸いです。