「日本人が中国物件を日本人に売る」というカンボジア不動産の構図

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

前回ブログ：カンボジア不動産キャピタルゲイン導入について、カンボジアでコンドミニアムを購入しているほとんどの日本人、私達の『Jタワーシリーズ』を購入している方々以外は、キャピタルゲイン税は関係ないです。なぜなら購入物件が値上がりしていない、むしろ大幅ディスカウントしないと転売できない、売却益など発生しないからですと辛口のブログをしました。

『Jタワーシリーズ以外儲かっていない』は決して根拠がない自画自賛ではありません。

日本人販売会社のwebサイトをよく見て下さい。

過去販売してきた物件のヒストリーを確認すれば一目瞭然です。

私から見れば、日本人販売会社は儲からない物件ばかり紹介してセンスが無いと思います。

その上、工事完工引渡が遅延、延滞、頓挫している物件が多い。物件を紹介する前に開発業者、物件のリサーチが十分されていないと思います。ある意味、無責任です。

以前から私が言っていることですが、そして全く理解できないことに、カンボジア不動産では、

「日本人が中国物件を日本人に売る」という構図が一般的になっていることです。

「お前のところを販売しないから批判している」とSNSで投稿している方がいましたが、本当に私の個人的な事でしょうか？

客観的に分析してみました。批判される方も一度下記を読んで、ご検証して下さい。

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東南アジア投資ブームの中で近年、カンボジア・プノンペンは日本人投資家にとって人気の投資先となっています。

特に首都プノンペンには高層コンドミニアムが立ち並び、その多くが中国資本による開発物件。街を歩けば、中国語表記の広告や販売オフィスが目立ちます。

そして不思議なことに、

「日本人が中国物件を販売し、日本人がそれを購入する」という構図が一般的になっているのです。

なぜ、そんな現象が起きているのでしょうか？

理由1：中国資本が市場を支配

2010年代後半以降、中国企業はカンボジアに莫大な資金を投下し、タワー型コンドミニアムや商業施設を次々と建設しました。

そのため、現地で販売される新築物件の多くは中国系開発物件です。

日本人投資家が選ぼうとしても、市場の選択肢そのものが中国物件中心になっているのです。

理由2：日本人販売員が『橋渡し』役

中国系デベロッパーは日本人投資家の購買力を重視しています。

しかし、彼らは日本市場への直接アクセスを持たないため、日本語ができる日本人販売代理店や個人営業が販売を担当しています。その結果、 「日本人営業が中国物件を日本人に販売する」 というスタイルが定着しました。

理由3：日本人投資家が惹かれる要素

表面利回り5〜8％などの高収益アピール

日本語対応・日本人営業による安心感

東南アジアの成長国への投資という期待

資産分散・ビザ取得などの付加価値

販売価格が1000万円以下

これらの理由から、投資初心者でも手を出しやすい構造が作られています。

しかし、現実には注意点も…

一部の中国系物件では工事遅延・品質問題・入居率の低さが発生しています。完成後に想定利回りを下回るケースも珍しくありません。

理由４：日本人販売業者にとっての利益構造

中国系の開発業者は、販売手数料（コミッション）が非常に高い（10〜20％、20％を超える場合も）ため、販売会社にとって利益が出やすい。

販売物件の大幅ディスカウントを常に行うので販売がしやすい。

販売後は販売責任が無い。

販売手数料、大幅ディスカウント、販売後責任が無いが日本人販売業者が力を入れるところですが、購入者の立場に立っているか、有益な物件を紹介しているかどうかは疑問です。

対照的に評価される「Jタワー」

そんな環境下で、私達の「Jタワー（J Tower／J Tower 2）」シリーズは、現地で「高品質・高信頼の象徴」として周知されている自負があります。

日本企業による設計・施工管理で品質が高い

工事遅延が一切ない

プノンペン中心部で高入居率・安定家賃

転売価格も安定

です。

なぜJタワーは日本人販売会社は積極的に販売されないのか？

販売方針：品質で勝負する

手数料構造：販売代理店への販売手数料が低い。日本の販売代理店にとって旨味が少ない。

ブランド戦略：過去の実績による信頼販売

です。こんなところでしょうか。

ディスカウント販売や販売手数料を高額にした無理な販売をする必要が私達にはありません。物件を評価して頂き、安心して購入者に勧めることができる物件と「顧客ファースト」と考える販売会社に扱って頂きたい販売方針です。

カンボジア投資の成功には、「何を買うか」よりも「誰から買うか」「どう管理するか」が重要です。売ったら売りっぱなしでは高投資パフォーマンスは産まれません。

安易に広告を信じず、実績・品質・信頼性を見極める力が求められます。