カンボジア不動産キャピタルゲイン税2026年１月施行？だが、ほとんどの日本人投資家は関係ない？

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

2020年から数度延期になっていたカンボジア国内の不動産・資産売却益に対するキャピタルゲイン税（CGT）が、最新の通知によれば、不動産を含む資産の売却益について個人売却分に関しては2026年1月1日以降に適用開始予定となっています。

私自身、税務の専門家ではありませんので「知ったかぶり」になるつもりはありませんが、私の周囲・投資対象物件を踏まえて、売却益に対してこのCGTがどう影響を与えるかを整理してみました。

CGTとは文字通り「譲渡（売却）益」に課される税金で、カンボジアの場合、譲渡益（売却価格－控除可能な取得費等）に対して20％の税率が適用されます。控除方式としては、

• 「実費控除方式」：取得価格＋改修・仲介・登記等売却関連費用を証明して控除、または

• 「簡易控除方式」：売却価格の80％を控除（＝売却価格の20％が課税対象ベース）

申告・納税は売却・譲渡が確定した日から3か月以内行う必要があります。

■キャピタルゲイン税施行で私達・日本人にいかなる影響があるか？

私ですが、先日ブログにしました私自身が所有している一棟コンドミニアムです。

先日、購入オファーをいただいた方に対し、「購入されるご意思があるなら、2025年内の決済完了をお願いしたい」と伝えました。2026年1月1日以降の譲渡にはキャピタルゲイン税が課される可能性があるためです。年をまたぐだけで、税額が何十万ドル単位で変わります。

古くから土地を所有している方々は地価上昇で含み益が出ていますから、売却時には確実に課税対象となるはずです。

もっとも、カンボジアでは外国人個人は土地の所有ができません。そのため外国人の場合、土地の取引は法人を通じた形（事業所得扱い）で行われ、キャピタルゲイン税の対象とはなりません。

日本人、外国人個人で所有できる不動産は「コンドミニアム（区分所有）」です。

私見ですが、ほとんどの日本人がキャピタルゲイン税の影響が現状ないのではないでしょうか？

現在の市場を見渡す限り、購入時より値上がりしている物件はJタワーシリーズの一部など限られた案件であり、他の多くのコンドミニアムは売却すると損切りを迫られるケースがほとんどです。

日系の不動産仲介会社のWebサイトを追えば、過去の販売価格と現在の売却価格を比較することで、その実態がよくわかります。

• 販売当初の価格設定が高すぎた物件

• 工事の遅延や中断により信頼を失った物件

• 賃貸が付かない物件

• 利回り保証が打ち切られた物件

正直に言って悪いですが、紹介、仲介している物件のパファオーマンスが良いとは言えません。こうしたケースでは、譲渡益（キャピタルゲイン）を心配する以前に、損失を最小化する戦略を考えることの方が重要です。

一方で、売却益が出るような優良物件の場合は、正直なところ「税金を払うのは当然」だと思います。譲渡益の20％というのは、国際的に見ても妥当な水準です。

例えば、フィリピンでは譲渡益の有無にかかわらず、不動産の総売却価格に譲渡税（Capital Gains Tax）として課される仕組みです。それに比べれば、カンボジアの制度は「実際に儲かった分だけ課税」という合理的です。

また、為替の観点から見ても、円安傾向が続く現在、円換算での利益が出やすくなっています。厳しい言い方ですが、円換算しても利益が出ていない物件はもとも価値が無かった、資産価値に乏しい物件であったと考えるべきです。

税負担を心配するよりも、資産そのものの価値を正しく評価し、出口戦略を冷静に立てることが重要です。税制は国の経済方針とともに変化していきます。

特に不動産を通じて海外資産を保有している方は、税率よりも制度の方向性を理解し、次の一手を考えることが大切です。

私の方でも、今後正式な施行細則が公表され次第、また続報としてまとめたいと思います。