「読み違い」――プノンペン不動産開発の現場で起きていること

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

「読み違い」というワードで、ブログを進めていきます。

カンボジア首都プノンペン中心地、BKK1のSt.63とSt.322の交差点に位置する建物の工事が止まっています。

私達のJ-Cityコンドミニアム（16階建て）の3軒お隣です。

3階建て、間口は4.5mだったかな、連棟の建物です。

場所は最高に良いので、1区分だけでも買おうと思って尋ねてみると、「販売はしない、賃貸にする」とのこと。

それなら借りても良いなと思って、月額いくらか聞いてみると、

「1.1万ドル／月」

アホかと（笑）

入居者が決まれば、店子の意向に合わせて工事をするらしいですが、誰が4.5m間口の1区分を月1.1万ドルで借りるのか。

欲深いと言うか、完全に相場を「読み違い」しているように思います。

その結果、いつまでも工事現場は止まったまま。

建設工事が再開すれば音がうるさそうだと敬遠され、私達の物件でも同じ方向に面した部屋が賃貸で空いたままになるという、とばっちりまで受けています。

度が過ぎた「読み違い」ですね。

ここも同じBKK1、St.63にある、中国系開発会社の第二弾プロジェクトの用地です。

第一弾プロジェクトでは、工事完了・引渡しの遅延、家賃保証が1年以内に破綻、不動産権利書が発行されない状態などがあり、信用面では大きな問題を抱えていると私は見ています。

この状態で新規プロジェクトは無理ではないでしょうか。

それでもやるというのなら、これも「読み違い」です。

こちらもBKK1で、昨年末にカンボジア株式市場への上場を果たした、不動産開発会社の第二弾プロジェクト用地です。

上場によって調達した資金は、プロジェクト用地取得のために使う予定でした。

しかし、ここでも「読み違い」。

株式公開で調達できた資金は予定の半分程度にとどまり、また直近の四半期の公開情報を見ると、現金は1万ドル程度。

さらに高利の短期資金を調達してもプロジェクト用地代金を支払えず、用地取得ができていない状態であることが、公開情報から明らかになっています。

開発用地を取得できなければ、建築確認や開発許可を取得することもできません。当然、正式な手続きを経ないまま売買代金を受け取ってはいけません。

資金調達の見込みと現実。

これも大きな「読み違い」です。

こちらもBKK1で台湾系のプロジェクトです。

今年2月にセレモニーをやっていたはずですが、現場には機材が置かれているものの、工事をしている気配を感じることができません。

私はもっと工事が進んでいると思っていました。

これは私の「読み違い」です。

当局に聞いてみると、まだ建築確認が出ていないようです。

その理由は明らかにされていません。

単純に申請中で、許可が下りるまで時間がかかっているだけなのか。

プロジェクト発表、販売開始時、土地の取得ができていないと聞いていたので、それが理由なのか。

現時点では、どれも分かりません。

土地取得ができていなければ、建築許可は出ません。建築許可が出ていなければ、開発許可は出ません。開発許可が出なければ、売買代金を受け取ることはできません。当然、正式な手続きを経ないまま売買代金を受け取ってはいけません。

そして最後は、工事が完全に止まってしまったプロジェクトです。

カンボジア国籍を持つ中国人のカジノ王として知られ、特殊詐欺拠点を運営していたとされる人物が所有していた物件です。現在、その人物は逮捕・収監されています。

65階建てだったかな？

自社所有のオフィス＆ホテルとして建設が進められていました。

これだけの超高層ビルを自社所有で建てていたわけですから、犯罪で相当な資金力があったのでしょう。

しかし、犯罪でいつまでも金儲けができると思っていたのなら、それこそ最大の「読み違い」です。

不動産開発では、土地の価格、賃料、販売価格、資金調達、工事費、需要、完成時期、許認可、そして将来の市場まで、さまざまなものを読まなければなりません。

もちろん、すべてを完璧に読むことなど誰にもできません。私自身も読み違えることがあります。

しかし、一つの「読み違い」が次の「読み違い」を生み、それを修正しないまま突き進めば、最後にはプロジェクトそのものが止まります。

不動産開発で怖いのは、「読み違い」そのものではありません。

「読み違い」に気づかないこと、そして気づいても修正できないことです。