低価格・低家賃の海外不動産に潜むリスクとは？

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

本日のブログタイトル『低価格・低家賃の海外不動産に潜むリスクとは？』です。

当たり前と言えば、当たり前。また必ずしも全物件ではないくらいに流し読みして下さい。

実際に遭った、聞いた話をご紹介と言った内容です。

先日、こんなメッセージを頂きました。

ある業者が東南アジア某国の物件が安い、お買い得だと紹介していますが、

『ここ月賃料200ドルくらいです。

お土地柄、家電などは退去時に持っていっちゃうでしょうね。

って事で、赤字垂れ流す覚悟で買うしかないです。

社会主義の○○にそのリスクを負ってまで買わないですよね』

と冷ややかなご意見を頂きました。

私は、この某国の不動産事情、物件が紹介されているエリアを全く知りませんが、私の不動産事業の主戦場カンボジアでも、否、日本でも、それこそどこでも起きていることです。

低価格・低家賃帯の物件は、この手の事件が多いです。カンボジアでもです。

まず家賃の滞納率が高い。

入居者の扱いが荒いので消耗度が大きい等、

要はお金にまつわるトラブルが多いです。

よく相談で泣きつかれるのが、家賃滞納を回収したいですが、正規に弁護士を雇って法的に粛々とやるとします。カンボジアでも弁護士費用1000ドル～2000ドルは必要でしょうね。

当然弁護士費用など回収できることはありませんからコスト倒れになります。

取り立ててもらえませんか？って

えっ？！どうして私が？ひょっとして弁護士費用が滞納家賃より高いから、それ以下でそんなややこしいことで私を使ってやろうですか？○○人？危ないではないですか（＾＾自分で行かれたらどうですか？日本にいるから行けない？だったら諦めるしかないですね。

こんなやり取り過去にありましたｗ

お前が行かないとアカンだろう。月々の管理費もらっているのなら！

督促するのが怖い？それなら不動産管理など引き受けたらダメだよ。

その物件を管理している業者に言ってやりました。

怖いという理由は、分からなくはないですが、仕事としてやらないといけません。

凄く突き放した言い方でが、もちろん、私達が管理を受託している物件での事件なら当然回収業務に出向きます。

ただし、カンボジア進出11年目、自社物件管理を行って8年目ですが、家賃滞納は一度もありません。

ただ、他の理由で荷物をカバンに詰め込んで玄関外に放り投げてやって退去させたようなことは自慢ではありませんがありますｗ

さすがに高額物件なので家賃滞納のような低レベルなことは発生しないです。

カンボジアでは通常2か月分の保証金です。結構な保証金を預かっていることも家賃滞納に繋がらない理由にある、否、家賃は絶対に払わなければならないと当たり前の感覚を持った方しか入居者にいないということです。

さて、仮に上記某国のような物件、月200ドルしか取れない家賃の物件なら、2か月の保証金を預かっても、部屋に据えてあるスマートTV（40インチ600ドルくらい）を持ち逃げすれば、さらにその他家電家具と一緒に夜逃げしたら盗人勘定が合います。

さて対策は？？？

低価格家賃になればなるほど、月々の管理は小まめ且つ迅速に動けなければなりません。

支払い期日が一日でも遅れたら、うるさく嚙みつくくらい請求する姿勢です。

絶えず、大家、管理者が目を光らせておかなければなりません。

低価格帯物件は、高収益、高利回りになる可能が高く魅力的な面もあります。

ただし、人任せでは難しい、まして日本のように家賃保証会社がある訳ではありません。所有者自らが動かないといけないでしょう。

きんちゃく袋持って、入居者のところに行って、「あんた！家賃1日遅れているで！払わんと出て行ってもらうで！」と肝っ玉大家さん、大家さんが一番怖いと思われる存在になることです。

低価格・低家賃物件のランク、レベルにもよりますが。