こんにちは、ジェット谷です。
日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。
昨日のブログ：詐欺拠点に利用されれば不動産を没収！カンボジア不動産所有者が気を付けるべきこと！①で、自分が所有する不動産が詐欺拠点に利用された場合、没収される危険があることをお伝えしました。
本日は、なぜそのように詐欺拠点として利用されてしまうのかについて考えてみます。
昨日取り上げた、日本人が逮捕された詐欺拠点は、センソック（Sen Sok）というエリアにあるコンドミニアムでした。センソックと聞いてもピンとこない方もいるかもしれませんが、イオン2号店があるエリアと言えば、比較的良い場所という印象を持たれるかもしれません。実際、エリアとしては決して悪くなく、私自身も良い場所だとは思っています。
ただし、コンドミニアムやマンションとして建設・販売・所有する場所として適しているかという点では、必ずしもそうとは言えません。
カンボジアは不動案投資は有望ですが、どこでも良いわけではありません。物件選別は重要です。
特殊詐欺拠点として摘発されたコンドミニアムの周辺環境を見ると、まだ草が生い茂るような未開発の土地も多く、利便性が高いとは言い難いのが現状です。そのため、コンドミニアムとしての魅力に欠け、結果として入居率が低くなりがちです。
入居率が低くなると、「誰でもいいから入居してほしい」という状況が生まれ、入居者審査が甘く、特には無くなります。その結果、詐欺拠点として利用されるだけでなく、属性の悪い入居者を受け入れてしまうケースにつながります。もちろん、最初から詐欺拠点に使われると分かって貸す人はいないはずです。しかし、審査が甘ければ、そのリスクは確実に高まります。
カンボジアで不動産を所有している方の多くは、現地の管理会社に管理を任せていると思います。実際のところ、物件が詐欺拠点に利用されてしまうかどうかは、この管理会社の質に大きく左右されます。
その管理会社が適切に管理を行っているのか、入居者審査をしっかり行っているのかが重要なポイントです。確かに、どれだけ注意していても審査をすり抜けて問題のある入居者が入ってしまうことはあり得ます。しかし、そもそも「入居してくれるなら誰でもいい」という姿勢の管理会社が存在しているのも現実です。
管理会社は、入居が決まれば手数料が入ります。そのため、入居者の属性を十分に確認せず、とにかく契約を成立させることを優先してしまうケースも残念ながらあります。
実際に、私たちのコンドミニアムでも昨年、不良入居者を6人強制退去させたことがあり、そのうち5人が同じ管理会社を通じて入居していました。この管理会社に対しては、以後、私たちの審査を通過しなければ入居させないという厳しい対応を取っています。それでもなお、先日も同様に問題があると思われる入居希望者を連れてきたため、「こちらの方針を理解しているのか」と厳しく指摘しました。
理解していたとしても、手数料を優先するあまり、私たちの意向が軽視されているのが実情です。スタッフからは、「管理会社が『このコンドミニアムは審査が厳しすぎて空室になる』と所有者に報告しているようです」との報告もありましたが、私は「それで構わない」と伝えています。後日、オーナーから直接苦情をいただいた際には、「管理会社を変更された方が良い」ともお伝えしました。適切な入居者を連れてくるか、もしくはそうした入居者を確実に紹介できる管理会社に切り替えればよいだけの話だからです。
また、入居審査を厳格に行ってきたからこそ、先日から行われている当局および警察による捜査においても、特殊詐欺拠点やその関係者が一切確認されず、管理体制が適切、優秀であると評価されています。
私達のように現地で建物管理に関わっていれば、不適切な入居者を水際で防ぐことができます。しかし、日本や他の国にいながら所有している場合は、そうはいきません。だからこそ、物件選びと同じくらい、あるいはそれ以上に管理会社の選定が重要になります。
建物を管理する立場から見ても、管理会社によって質の差ははっきりと見えてきます。どの管理会社を選ぶべきかは非常に難しい問題ですが、実際に建物を管理している会社に意見を聞いてみるのも一つの方法かもしれません。なお、管理物件数が多いからといって、必ずしも良い管理会社であるとは限らない点にも注意が必要です。
管理業務は表から見えにくいものです。「しっかり対応している」と言いながら実際には何も行っておらず、毎月の管理費だけが発生し、物件が放置されているような管理会社のケースも見受けられます。まして海外から所有している場合は、その実態を把握することはさらに難しくなります。
不動産没収など、カンボジアでは不動産の所有者責任が問われる法があるので、物件の保全のためにはなおさらです。
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