自称アナリストカンボジア太郎小市琢磨のカンボジア不動産「１０年在庫」認識の浅さについて第２回

経歴詐称と指摘されて否定できない人物の言葉には信が無い

カンボジア不動産事情をアナリストと自称してSNSで発信しているカンボジア太郎小市琢磨です。

アナリストとしての資格、資質が疑わしい。人物紹介します。

(YouTubeから詐欺を指摘されアカウント削除の通知と2010年からの虚偽住民登録）

1996年よりカンボジア在住、2018年～８年８期、現職日本人会会長であり、経歴詐称（2024年大阪高裁認定）、2010年～東京都杉並区虚偽住民登録、児童手当不正受給疑惑等が極めて胡散臭い人物であることは前編で述べました。

『自称アナリスト【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」』のうち、重要な3点の誤り、曲解を指摘します。

■「10年在庫」という誤解と曲解について（第2回目）

「在庫規模は毎年の平均販売数のほぼ10年分に相当する規模で滞留しており、その過半数がコンドミニアムで占められています。これは単なる在庫調整の域を超え、市場が消化しきれない供給過剰である」
（自称アナリスト）

前編では、カンボジア不動産市場が現在「在庫3.8万戸」を抱えているとする数値が、現場感覚から大きく乖離していること、そしてその理由について解説しました。

結論として、
未完成物件、完成見込みのないプロジェクト、未登記物件などを除外すると、
実質的な在庫数は約6,000戸程度であると考えています。

それにもかかわらず「10年在庫」という表現が用いられる理由は、直近3年間の販売総数が年平均約4,000戸であることから、単純に割り算をした結果にすぎません。

ここで改めて、不動産における「在庫」の定義を確認しておく必要があります。

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■販売在庫と完成在庫の違い

日本を例に挙げると、新築マンションの「在庫」とは、完成後も売れ残り、かつ未入居の住戸を指します。これは一般に「完成在庫」と呼ばれています。

具体的には、

• 建物完成から1年未満

• 一度も居住されていない

という条件を満たす物件です。

これは住宅の品質確保促進法や公正競争規約に基づく定義で、完成から1年が経過、あるいは一度でも人が住めば「中古住宅」扱いとなります。

一方、完成前の物件は「販売物件（販売在庫）」であり、日本では通常「在庫」とは呼びません。

前回ブログで取り上げた「在庫3.8万戸」という数字は、その大半がこの「販売在庫」であり、さらにプロジェクト頓挫物件まで含まれている可能性が高いことを指摘しました。

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■なぜ「完成在庫は1年未満」と定められているのか

自称アナリストは
「在庫調整の域を超え、市場が消化しきれない供給過剰」と述べています。

しかし、この見解からは
不動産実務への理解が欠如していることが、専門家には容易に読み取れます。

彼は不動産を、工場で生産される同一規格・単一商品のように捉えています。

工業製品であれば、需要を供給が上回れば生産調整を行い、在庫削減を図ります。
しかし、不動産はそのような商品ではありません。

不動産は、完成から1年を経過すれば「新築」ではなく「中古」となり、
中古在庫が消化されるまで新規供給を止める、という発想自体が存在しません。

毎年、新築物件は開発され続け、中古物件は価格調整によって市場で消化されていきます。

つまり、不動産市場は、在庫調整によって需給がコントロールされる市場ではないのです。

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■「10年在庫」という言葉の出どころ

そもそも「在庫10年」という表現は、AMRO（ASEAN+3 Macroeconomic Research Office）のレポートを読んだ欧米系ファンドマネージャーによる投稿が元になっています。

実は、このファンドマネージャーは私たちのお客様でもあります。

彼は金融のスペシャリストではありますが、不動産実務の専門家ではありません。
そのため「10年在庫」という表現を用いていますが、投稿内容をよく読むと、

• 物件ごとに状況は異なる

• 在庫には「質」の違いがある

• 良質な物件は売れ、質の低い物件が滞留する

といった点を、きちんと指摘しています。

つまり、
数値上の在庫と、不動産という商品の本質的な違いを理解した上での発言です。

一方で、自称アナリストは、この背景や文脈を一切分析せず、数字や言葉だけを切り取り、自身の主観で誤った自説を展開しているだけです。

ここに、分析力の欠如と実務理解の浅さが如実に表れてしまいました。

■総評：なぜここまで自称アナリストの浅さが出るのか？

不動産市場を論じる際には、否、事業、投資全て全般に、その中身を正しく理解することが不可欠です。数字だけを追っても、実態を見誤るだけです。

― 発信者の立ち位置という視点 ―

市場分析において重要なのは、数字や理屈だけではありません。
「誰が、どの立場で語っているのか」という点も、判断材料として欠かせない要素です。

その意味で、筆者である私と、いわゆる「自称アナリスト」を比較すると、
両者の立ち位置の違いは極めて明確です。

まず私は、実名と身分を明かした上で情報発信を行っています。
日本およびカンボジアの両国において不動産投資・事業を行い、実際に両国で複数の不動産を所有し、当事者として市場に関わってきました。

一方で、この自称アナリストは匿名で活動しており、長年カンボジアに在住しているとされていますが、自身名義での不動産所有については確認できる情報がありません。
SNS上では過去の経緯について言及されていますが、第三者として検証可能な形では示されていないのが実情です。

仮に30年近くカンボジアに関わりながら不動産を保有していなかったとすれば、それは結果として、この国の不動産市場に対する相場観を実地で培ってこなかったということを意味します。

実際、不動産を「所有する」「運用する」「売却する」という経験を通じてしか見えない価格形成、需給の変化、心理的な節目というものがあります。
それらを欠いたまま数字だけで市場を語れば、どうしても表層的な議論にならざるを得ません。

景況感について多様な意見が存在すること自体は健全です。
しかし、前提条件や定義を歪め、文脈を切り取って不安を煽るような発信は、分析ではなく「印象操作」に近いものになってしまいます。

私には、そのような投稿が市場を冷静に読み解く試みというよりも、時流に乗れなかった立場からの僻みによる一方的な解釈に見えてなりません。

はっきり言って負け犬の遠吠えと同じです。

繰り返しますが、
どちらの意見を信じるかは、読者それぞれの判断です。

ただし、
実際に市場に資金を投じ、リスクを取り、結果と向き合ってきた人間の見解と、そうでない立場からの評論とでは、重みが異なることは否定できないでしょう。

少なくとも、自称アナリストは、不動産市場を語るのであれば、他者を分析する前に、まず自分自身の立ち位置と前提条件を分析することが求められるのではないかと考えています。

経歴詐称と指摘されて否定できない人物の言葉には信が無いということです。

私的にはっきり言って可哀そうだが、経歴詐称者の自称アナリストなど相手になっていない。