自称アナリストカンボジア太郎小市琢磨のカンボジア不動産「在庫3.8万戸」認識の浅さについて

カンボジア不動産事情をアナリストと自称してSNSで発信しているカンボジア太郎小市琢磨です。

アナリストとしての資格、資質が疑わしい。人物紹介します。

(YouTubeから詐欺を指摘されアカウント削除の通知と2010年からの虚偽住民登録）

1996年よりカンボジア在住、2018年～８年８期、現職日本人会会長であり、経歴詐称（2024年大阪高裁認定）、2010年～東京都杉並区虚偽住民登録、児童手当不正受給疑惑等が極めて胡散臭い人物であることは前編で述べました。

『自称アナリスト【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」』のうち、重要な3点の誤り、曲解を指摘します。

■「在庫3.8万戸」「10年在庫」という誤解と曲解について（第１回目）

近年、一部で語られている

「在庫3.8万戸」「10年在庫」

という表現について、根本的な市場調査を怠り、誤解や曲解が見られるため、本稿ではその問題点を指摘し、解説します。

「在庫3.8万戸」の出典について

「在庫3.8万戸」という数字は、AMRO（ASEAN+3 Macroeconomic Research Office）が発行した『AMRO年次協議レポート2025年版（カンボジア）』のP9・項目4に記載された内容に基づいています。

同レポートには、以下の記述とグラフが掲載されています。

「不動産セクターは2024年も低迷が続き、完全な回復にはさらに時間を要する見込みである。

住宅分野では、2024年の新規プロジェクト着工数が過去最低の5件にとどまった。

コンドミニアム1棟およびボレイ開発物件11棟が発売された。

住宅ユニットの販売戸数は前年比5.7％増の4,019戸となり、新規発売されたコンドミニアムは比較的順調に消化されたものの、住宅需要全体は依然として低迷している。

年末時点における未販売住宅ユニットの在庫は38,714戸と高水準にある（図3）。」

自称アナリストは、この「在庫38,714戸」という数値を引用し、さらに「10年在庫」という表現については、このレポートを読んだ投資ファンド関係者のコメントを引用しているようです。

現場感覚との大きな乖離

しかし、この「在庫3.8万戸」という数字は、現場感覚からすると極めて非現実的です。

まず、AMROのレポートでは

この数値をどのような根拠・定義で算出したのかが明示されていません。

では、なぜこのような「レポート上の数字」と「現場感覚」の大きなズレが生じるのでしょうか。

「在庫」の定義が不明確であることが問題

最大の問題は、「在庫」の定義が曖昧なまま使われている点にあります。

在庫とは、完成し、実際に販売可能な住宅ユニットを指すのでしょうか。

もし「完成済み・即販売可能な新築物件」を在庫と定義するのであれば、この数字は絶対にあり得ません。

実際、カンボジア全体で完成済みの新築コンドミニアムで、完売していない物件数は多く見積もっても約6,000戸前後ではないかと考えられます。

つまり、

• レポート上の在庫： 約38,700戸

• 現場感覚の在庫　： 約6,000戸

と、6倍近い乖離が生じているのです。

■建築確認・開発許可ベースで集計されている可能性

この差を説明する仮説として、

「建築確認（許可）・開発許可ベースで在庫を集計している可能性」が考えられます。

しかし、カンボジアでは、

• 建設遅延

• 工事の長期停止

• 事実上の頓挫案件

が非常に多く見られます。

完成の見込みが立たない物件まで在庫としてカウントすることは、実態を正しく反映しているとは言えません。

※１：旧プノンペン国際空港前の日系プロジェクト６棟計画で３棟どまりで１０年経過

※２：定住民10万人計画で開発許可取得の日系プロジェクト。上記建物約30棟ほど建設して頓挫、１０年以上経過。

※3：2005年着工で2025年現在も完成しないプノンペン中心地のコンドミニアム

※4：シアヌークビルの建設遅延、頓挫物件は一時1000棟と言われた

※1～4のプロジェクトの建設確認、開発許可の完成見込みが薄い戸数も含まれての在庫数か？

■登記制度が生む「見えない在庫」

さらに、カンボジア特有の事情として、不動産登記コストの高さが挙げられます。

• 登記費用が高額なため

• 転売を前提とする投資家が
  
  あえて無登記のまま所有するケースは珍しくありません。

また、

• デベロッパーが税金支払いを先送りする目的で
  
  意図的に未登記のまま販売・保有するケースも存在します。

もし、

• 「登記済み＝販売済み」

• 「未登記＝在庫」

という基準で集計されている場合、

実態とはかけ離れた「過大な在庫数」が生まれることになります。

このように、定義の違い・制度上の歪み・建設実態の無視が重なることで、

現場感覚とかけ離れた「在庫」という数字が生み出されているのです。

■次に「10年在庫」について

ここまでで、「在庫3.8万戸」という数字自体が、定義不明確かつ実態を反映していない可能性が高いことをご理解いただけたと思います。

では、そこから派生して語られる

「10年在庫」という表現は、果たして妥当なのでしょうか。

次に、この点について次回ブログで詳しく解説します。

■アナリスト（分析）でなく他者のコピペのつなぎ

アナリストとは、調査・分析をする専門家のことです。独自調査も無く、単に他者のコピペのつなぎでしかありません。

AMROのレポートを見て、ただコピペしただけは、ネット上の投稿に過ぎません。だからアナリストと自称しても実名では投稿できないのです。

なぜ、自称アナリストは、誤り、曲解してまでカンボジア不動産を不況と位置づけ煽るのか？です。この点も次回以降に触れていきます。

※カンボジア太郎小市琢磨の人物象をさらに知りたい方は、

小市琢磨『経歴詐称』検証シリーズ　をご覧下さい。