「カンボジアで『頓挫・未完成不動産』を購入するのは投資としてどうか？」にお答えします。

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

前回ブログ：『カンボジアで建設前の不動産を購入するのは安全ですか?』現地新聞記事より　ですが、クメールタイムズを見た時に、『建設前の不動産』とは、頓挫したプロジェクトの未完成物件を買うことかと勘違いしました。

クメールタイムズの記事の「建設前」とは、コンドミニアムのプレビルド支払い関する記事でした。

カンボジアで「頓挫・未完成不動産」を購入するのは投資としてどうか？

― 頓挫プロジェクトの実情と注意点 ―

実際、カンボジアで頓挫したプロジェクトの未完成物件の売買話が回ってくることがあります。

多くの場合、鉄筋コンクリートの構造体までは完成しているものの、設備、内装や仕上げ工事が行われていない状態です。

一見すると、

• ゼロから建設するよりコストが安そう

• すでに建築確認を取得している（※本当に取得していればですが）

• 残りは仕上げ工事だけなので時間も金も節約できそう

と、合理的で有益な投資話に思えるかもしれません。

しかし、結論から言うと、私の経験上、まず止めておいた方が賢明です。

理由①：建設工事の品質が確認できない

最大の問題は、工事の品質をほぼ確認できないことです。

工事を遅延・頓挫させたオーナーや会社が、「きちんとした施工業者を使い、適切な工事を行っていた」と考えるのは、正直かなり楽観的です。

特に怖いのが、

• 地盤調査が行われているのか

• 必要な地盤改良工事が適切に実施されているのか

これらが書類でも現物でも確認できないケースがほとんどだという点です。

理由②：資金ショートと“損切りできない商感覚”

工事が頓挫しているということは、資金ショートを起こしている可能性が高いです。

本来であれば、損切りしてでも早く処分すべき状況ですが、カンボジアでは「買い手が現れそうになると、むしろ価格を上げてくる」、爪を伸ばしてくるというケースが少なくありません。

自分たちの置かれている厳しい状況を直視せず、「まだ利益を乗せて売れるはずだ」

という発想になりがちで、結果として話がまとまらないのです。

シアルークビルに放置された物件が長く解決しないのも、こんな理由にもあります。

理由③：保全リスクが非常に高い

さらに危険なのが、頓挫・未完成物件への投資話です。

• カンボジアでは外国人は土地を取得できない

• 建物についても、日本のような不動産登記制度がない。登記できるのは土地のみです。

つまり、最悪の場合、代金を支払っただけで何も残らない可能性があります。

実際、この手の案件について、私たちの元にも相談が寄せられます。

私は必ず、「止めておいた方がいいですよ」とお伝えしますが、

「自分ならできる」

「俺なら大丈夫だ」

という方が、少なくありません。

……そうですか、というしかありません。

最終判断はご本人ですし、私の責任ではありませんから。

具体例：ゴールドタワー（BKK1）

年に一度ほど相談に上がるのが、BKK1中心部にあるゴールドタワーです。

2005年着工で、２１年間完成せずに建設が止まっているプロジェクトで、事業主本人なのか、まったく関係のない第三者なのか分かりませんが、日本人向けに投資話が持ち込まれているようです。

私個人の意見としては、

建物をすべて解体し、更地からやり直すのであればまだ理解できます。

しかし、途中から再開するとなると、

• 当時からの債権者問題

• 権利関係の不透明さ

• 長期間放置された物件への市場評価の低さ

これらを考えると、

突然現れた日本人や日系企業が解決できる問題ではないと思います。

完成したとしても、購入者・投資家の関心は低い可能性が高いでしょう。

★それでも挑戦したい方へ

それでも「チャレンジャーになりたい」という方は、上記の注意点を十分理解したうえで、自己責任でどうぞ、です。

※その後、どうなったのか？

相談に来られた方の全てから連絡が無いです。

諦めたのか？食われてしまったのか？か分かりません。

このブログを書いていて、ふと気付いたのですが、神戸の零細不動産屋のジェット谷ごときが、開発事業ができているくらいだから俺達ならもっとできるだろうと思われていたのかもしれませんね。おそらくそうでしょう。

ごもっともな意見だと思います。カンボジアの不動産開発など、私でもできたので、誰にでもできると思います。

しかし、物件選別が間違えなければの話です。