カンボジアのキャピタルゲイン税導入？それより異常に高い登記費用を問題視すべき！

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

昨日のクメール・タイムズを見ると、「Jタワー3コンドミニアム333mスーパートーレスト」のショールーム画像が掲載されていました。

何の記事かと思えば、「カンボジアではキャピタルゲイン税が導入される予定なのか？ また、不動産所有者は今売却を検討すべきか？」という内容でした。

先延ばしになっている不動産譲渡税、いわゆるキャピタルゲイン税に関する話題です。

私見ですが、実際にキャピタルゲイン税を支払う必要がある人は、ごく一部だと思います。

主な対象は、以前から土地を保有していた方々でしょう。
しかも課税対象は売買益の20％です。

かなり利益が出ていると思われるので、ある程度の税負担は仕方ないのではないか、と私は考えています。

フィリピン不動産などは、売却益でなく、損得関係なく、売買代金に税がかけられます。

それを考えたらカンボジアなどまだまだマシです。

一方、コンドミニアム市場を見ると、私たちのプロジェクト以外で、購入価格より高く転売して利益が出る案件は、現実的にはほとんどありません。

もちろん、ローカル向けの低価格物件など、ハードタイトル（不動産権利書）が発行されているのかどうかが不透明な案件までは分かりませんが、一般的な外国人向けコンドミニアムでは厳しい状況です。

では、「今が売却のタイミングか？」ですが、私たちのプロジェクト物件に関して言えば、むしろ良い時期かもしれません。

特に、購入当時の円ドルレートで日本円からUSドルへ資金を移した方は、為替面でもかなり有利になっています。

実際、相当良い利益が出ているケースばかりです。

ただ、私が本当に問題視すべきだと思うのは、キャピタルゲイン税そのものではありません。

それよりも、カンボジアの不動産取引における「登記費用の高さ」です。

この問題は、なぜか議論されません。

弁護士へ支払う手数料自体は、日本と大きく変わりません。
むしろ、カンボジアと日本が同程度という時点で違和感が正直あります。

しかし、本当に大きいのは、登記費用に含まれる税金や各種公的費用です。

この負担額が非常に大きく、せっかくのキャピタルゲイン利益の部分が相殺されてしまうケースもあります。

私は、20％のキャピタルゲイン税導入よりも、購入時・売却時にかかる高額な登記費用の方が、海外投資家にとって大きな障壁になっていると思います。

結果として、海外からの投資や購入が見送られる可能性の方が高いのではないでしょうか。

日本・カンボジア間では年に何度か官民合同会議も行われています。

私は毎回内容を確認していますが、不動産関連の議題はあまり見かけません。

その理由の一つは、日本側参加者の中に、不動産の専門家や、実際に海外不動産へ投資・購入する層が少ないからではないでしょうか。

カンボジア経済を大きく支えているのは、不動産・建設分野です。

にもかかわらず、その現場の声が十分に反映されていないことには、違和感を覚えます。