こんにちは、ジェット谷です。
日本とカンボジアの両国でビジネスを行っているジェット谷が、現地カンボジアから最新情報をお届けするブログです。
Jタワー1コンドミニアム24階建てでホテル事業を開始して、約2か月が経過しました。
朝食ビュッフェを8月末頃からスタートさせたこともあり、先月9月末から10月に入った現在まで、有難いことに、ほぼ満室の状態で推移しています。
現在、Jタワー1全体の約2割をホテル用として運用していますが、部屋が足りない状況になりつつあります。
ただ、ここは慎重に状況を見ながら、徐々にホテルの部屋数を増やしていく予定です。
客室の稼働率は高く、売上も立っています。しかし、事業ですから、それだけで判断するわけにはいきません。
人件費、朝食を含めたサービス費用、客室清掃、リネン、光熱費、設備維持費などのコストを分析し、実際にどれくらいの利益が出るのか。これからしっかり検証していかなければなりません。
区分所有オーナー様からも、「所有している部屋をホテルとして運用してほしい」という声をいただいていますが、今しばらくお待ちいただければと思います。
ただし、ホテルとして運用するにしても、通常の賃貸として運用するにしても、家具・家電・カーテンなど、ある程度手を入れ、必要に応じてリニューアルすることは必要です。
Jタワー1は2018年1月の完成・引き渡しから約9年になります。
その間、何も手を入れていない古いままの部屋であれば、当然ながらそのままホテルとして運用することは難しいですし、通常の賃貸であっても、競争力という面では厳しくなってきます。
私達がホテル事業を検証している今の期間に、オーナー様には次の運用に向けた準備をしていただく。ちょうど良い時期ではないでしょうか。
そして、これからは客室、レストランだけではありません。
次に共用部分、特にジムやプール、スカイバーなどについても、ホテルとしての利用を考えた上の必要な改修、リニューアルを進めていかなければなりません。
現在、カンボジア首都プノンペンのアパートやコンドミニアムの賃貸市場が厳しい中、ホテルへ転用する物件も増えてきました。
しかし、単に看板を「ホテル」に変えて、「宿泊できます」というだけで稼働率が上がるほど簡単なものではないと思います。
安易に宿泊施設化すれば、建物全体の価値を損なう可能性さえあります。
設備、サービス、管理、セキュリティ、共用施設まで含めて、その名称に実質が伴うものにしていかなければならないと思っています。
ホテル運用をすることで、今までの通常の賃貸として運用する部屋についても、「ホテルコンド」として建物全体の価値が高めていくことで、賃貸競争力や賃貸収益の向上につなげる。
Jタワー1のオーナー様にも、その価値を最大限に生かしていただきたいと思っています。
前回のブログでも書きましたが、本業と「焼き鳥屋」を兼任しているような不動産管理会社の責任者が、まじめに賃貸付けをせず、私達が投資した施設や建物の価値に便乗して、「安易にAirbnbで貸せばいい」という発想とは全く違います。
そもそも、JタワーではAirbnbは禁止しています。
私達が目指しているのは、単なる空室対策としてのホテル転用ではありません。
ホテル事業を一つのきっかけとして、Jタワー1全体の持続的な資産価値の向上を目指すことです。
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