海外不動産ポイント！賃貸相場は「教えてもらう」でなく、「自分で掴む」もの

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

11月4日のニューヨーク市長選で、34歳の自称・民主社会主義者でイスラム教徒のゾーラン・マムダニ氏が勝利しました。マムダニ氏は物価高騰で4人に1人が貧困状態という現状の中、富裕層への課税強化や家賃凍結、市営バスの無料化、市営食品店の設置といった、生活コストの軽減に焦点を当てた政策を掲げて若者からの支持を集めていました。

今年８月にニューヨークを訪れた私ですが、治安は悪いかな？30年前を知る身としては、ずいぶん良くなっていると感じます。地下鉄も普通に乗れますし、タイムズスクエアも家族で夜遅くまで歩けるほど安全に感じました。

しかし、家賃が高いのは私も感じました。

一緒に回って物件を紹介して頂いた友人に、「本当にそんな家賃ですか？！」と何度も聞き直したくらいです。

米不動産サイトによると、25年のNY市内のワンベッドルームの家賃（中央値）は4400ドル（約67万円）らしいです。

新市長マムダニ氏の政策「家賃凍結」など世界の資本主義の中心地ニューヨークでそんなことできる訳ありませんが、気持ちは分からなくもありません。

実際、マムダニ氏自身も月35万円のワンルームに住んでいるそうで、自らの生活実感が政策にも影響したようです。

そして早くもトランプ大統領が「共産主義者を選んだ！」と発言。

不動産王大統領とワンルーム市長の対決が始まりますね。

本題です。

不動産投資を決定する判断材料で難しいのが、対象物件エリアの賃貸相場の見極めです。

難しくしているのは、投資する方の経験値、つまり自分が住いにしていたり、既に投資している地域の賃貸相場を基準にしてしまうからです。

例えば、私の北九州出身の友人は、家に10万円以上払うなんてできない。北九州なら７万円で戸建てが借りられると言います。それを聞く私は、神戸の中心地でファイリータイプなら30万円は必要で、東京で投資しているマンションですと６０万円の家賃ですよと伝えます。家賃は環境で変わりますが、変わらないのは自分自身の経験値からくる潜在的家賃相場観です。

ニューヨークの家賃相場は、私の潜在的家賃相場観をはるかに超えていました。

物件を見れば見るほど、聞けば聞くほど、信じられない、分からなくなり、一回のニューヨーク訪問では分からない、何度か来て自分で相場観をつかまないといけないなと感じました。

業者から聞く相場を信じる訳にはいけません。私の案内をしてくれたのは友人ですから騙されることはないですが、でも最終判断責任は自分にあります。自分が判断できる相場観を身につけなければなりません。

その時、案内してくれたニューヨークの友人の話ですが、1989年に三菱地所がロックフェラーセンターを購入した時も、売主や仲介業者が実際の家賃よりかなり高く伝えていたそうです。その結果、テナントが入らず手放すことになった、周囲の業者まで加担していたというのです。まんまとはめられた、これが現実です。

先日、私達のJタワー２に飛び込みでお越しになった日本人の方がいました。

ある日系の不動産ツアーに参加だったらしく、私達の物件はその中に含まれていませんでした（笑

だから不動産会社とは別でお越しになったようです。

リストを拝見して「これは3年完成が遅れています」「これは転売すると初期価格を割っています」「これは想定家賃が取れません」と正直にお伝えしました。

「どうやって調べるんですか？」と聞かれたので、私は「地域の不動産屋を回って自分で調べることです。一度の渡航で無理に購入しないことです」と答えました。

賃貸相場は「教えてもらう」ものではなく、「自分で掴む」ものです。

少し突き放すように聞こえるかもしれませんが、それが収益や物件価格を左右する大切なポイントです。海外に限らず、日本でも同じことが言えます。賃貸相場感は、何度か現地を訪れて感覚を養うことが大切です。

大きな買い物をするのですから、何回かカンボジアに遊びついでに来たら良いと思います。

カンボジアに渡航した費用も物件取得価格にいれなければ。。。そう考える方は海外不動産投資は向いていないと私は思います。

投資判断において、手間や費用を惜しんではいけません。

株やFXのように一喜一憂してストレスがたまる投資ではありません。相場よりは儲からないが、「安心、安定を買う」が不動産投資です。

プラス海外旅行感覚も味わえるのが海外不動産投資です。資産防衛とか難しいことでなく、余裕がある方が行う投資です。海外不動産投資は楽しくやることです。