今、プノンペンでコンドミニアムを買うなら、新築か中古か？本当に得なのはどちらか？（後編）

こんにちは、ジェット谷です。

日本とカンボジアの両国でビジネスを行っているジェット谷が、現地カンボジアから最新情報をお届けするブログです。

前編では、今、プノンペンでコンドミニアムを買うなら、新築か中古か？本当に得なのはどちらか？（前編）いうテーマで、中古物件という投資戦略についてお話ししました。

販売会社や開発業者が販売時に示す「想定利回り」よりも、完成後に実際にどのような運営がされ、どのくらいの家賃で貸されているのか。その実績を確認できる中古物件の方が、収益性を現実的に判断できるからです。

今回は、その中古物件投資で気を付けるべきポイントについてお話しします。

最近では、販売価格から40％、なかには半値以下で転売されているコンドミニアムも珍しくありません。

一見すると「安く買える」と思いがちですが、そもそも新築販売時の価格設定が高過ぎたケースも少なくありません。単純に値引き率だけを見て判断するのは危険です。

また、大幅なディスカウントで売り出されている物件は、同じマンション内でも同じような価格で売却希望が数多く出ていることがあります。つまり、それだけ売りたい人が多く、潜在的な売り圧力を抱えているということです。

最近は、現地カンボジア人がコンドミニアム投資に慎重になっていることもよく分かります。

以前、複数の物件を購入したものの、「売ろうにも売れない、貸そうにも借り手が付かない。結局、塩漬け物件になってしまった」という話を本当によく耳にします。

その理由の一つが品質です。

前回のブログでも書きましたが、完成・引渡し後のクレームが非常に多い物件があり、販売会社や仲介会社がその対応でうんざりしている声を聞きます。

販売時のショールームやパンフレット、契約時の仕様と、実際に引き渡された部屋の品質があまりにも違う。完成してみたら期待を大きく下回っているらしいです。

残念ながら、中国系・台湾系デベロッパーの物件では、このようなケースを数多くと聞いています。

私は以前からよく言っています。

日本では、中国製だからという理由だけで家電を避ける人もいますし、中国製EV車は買わない、乗りたくないという人が大半だと思います。

それなのに、その何倍も高い買い物であるコンドミニアムになると、中国系デベロッパーの物件を購入してしまう。しかもカンボジアでです。この感覚が私にはどうしても理解できません。現在、日中関係も良好ではありません。信用できるのですかと問いたいです。

実際、私たち自身も現地の建設工事では、中国系業者から見積書や契約仕様とは違う内容で納品された経験を何度もしています。

だからこそ、私は自身の経験に基づいて信用していません。

一方で、現地カンボジア人が積極的に購入している中古物件があります。

完成後も管理がしっかり行われ、共用部がきれいに維持され、賃貸も順調に付き、資産価値が維持されている物件です。

多少価格が高くても、そのような物件には購入希望者が集まります。

これは風聞でなく、私達も実体験しています。Jタワーシリーズの価格が上がっているのも、この理由が一つにあります。

この現実は、日本人投資家も知っておくべきでしょう。

中古物件を購入する際は、「賃貸中だから安心」と考えるのも危険です。

重要なのは、その賃貸をどこの管理会社が担当し、どのような契約内容で運営されているかです。

日本でも収益物件を購入するときは、実際の家賃収入や空室率を確認します。

カンボジアでも考え方は同じですが、さらに重要なのが管理会社です。

管理会社を間違えると、入居募集がうまくいかず、長期間空室になることもあります。

私はそのような現場を数多く見てきました。

家賃の横領や送金トラブルを起こす日系管理会社の話もありますが、そのような低次元の話は今回は置いておきます。

もっと本質的な問題があります。

カンボジアでは、日本と違い、賃借人は部屋を借りる際や引っ越しをする際に仲介手数料を支払う必要がありません。

仲介手数料は貸主が負担する仕組みです。

つまり、入居者は保証金が返還されれば、比較的気軽に住み替えができます。

この制度を利用して、自社の仲介手数料を増やすことを優先する管理会社があります。

契約期間が終わるたびに契約更新をさせずに、入居者を別の部屋へ移し、新たな仲介手数料を得るのです。

その一方で、オーナーには「更新料を払わなければ退去させます」「次の入居者が決まるまで2〜3か月は空室になりますよ」と説明し、実質的に更新料を請求するケースがあります。

私は、これは悪しき商慣習だと思っています。

決して当たり前のことではありません。

しかも日系企業がこの悪商慣習を行っていることにがっかりしています。

以前、このような運営をしている日系管理会社の責任者を呼び、「購入してくださったオーナー様を第一に考えられないのか。それとも自社の仲介手数料が最優先なのか。こんな悪商慣習はやめろ！」と直接伝えたことがあります。

しかし、会社として変えるつもりはないという回答でした。

普通は、少なくとも私の感性では、オーナー様のために入居者が末永く住んで頂くことではないのでしょうか？

現在も会社同士の取引はありますが、私個人としては、その考え方には一切賛同できず、積極的に付き合うことはありません。

結果、意図的に転貸入退出を繰り返しているので、空室率が他管理会社と比べて断然高いです。

しかし、カンボジア人の管理会社でも誠実に運営している会社がありますので、そちらを私も会社としてもご紹介しています。

中古物件を購入する際は、「家賃が入っている」という事実だけで安心せず、その家賃がどの管理会社によって、どのような契約で維持されているのかまで確認することが重要です。

現在の収益が、一時的に作られた数字である可能性もあるからです。

そして最後に、私が最も重要だと考えているポイントがあります。

それは物件管理です。

以前からブログでも何度も書いていますが、管理が行き届かず、一部の不良中国人居住者への対応ができていないマンションは、資産価値も居住環境も大きく低下します。

共用部のルールが守られず、まるでチャイナタウンのようになってしまったマンションは、私は投資対象としておすすめしません。

不動産投資は、「何を買うか」だけではありません。

誰が建て、誰が管理し、誰が住み、どのように運営されているのか。

そこまで確認して初めて、本当に価値のある投資になるのです。