こんにちは、ジェット谷です。
日本とカンボジアの両国でビジネスを行っているジェット谷が、現地カンボジアから最新情報をお届けするブログです。
現在、カンボジアの首都プノンペン中心部、BKK1エリアで新築分譲コンドミニアムの価格を調べてみると、開発業者や一部の仲介業者がグロス面積（誤魔化し表示）で表示している価格は、おおよそ1㎡あたり1,800〜1,900ドルとなっています。
いつも、何度も言いますが、このグロス面積表示にはもううんざりです。いい加減、この「誤魔化し表示」はやめてもらいたいと思っています。
販売時だけ共用部分や存在しない床面積を含めたグロス面積で㎡単価を安く見せても、登記はネット面積（専有面積）です。その後の中古売買も賃貸募集も、実際に取引されるのはネット面積ベースです。
つまり、販売するときだけグロス面積を使い、引渡し後は誰もその面積では取引しないのです。
これは販売側に都合の良い表示方法であり、十分な説明を受けていない購入者に対して、「㎡単価が安い」という錯誤を与えかねない面積表示です。
先ほど取り上げた新築分譲物件も実際には、グロス面積からネット面積へ換算すると専有面積は約30％小さくなります。つまり、グロス表示で1㎡あたり1,800〜1,900ドルと見えても、ネット面積ベースでは実質2,400ドル台/㎡以上という価格になるのです。
2018年頃、プノンペンのコンドミニアム販売価格は4,000〜4,500ドル/㎡が一般的でした。その中で、私たちは『Jタワー2 コンドミニアム（43階建）』を1,800ドル/㎡で販売開始し、わずか5週間で228戸を完売しました。当然の結果だったと思っています。
当時から私は「Jタワー２の価格はいずれ1,800ドル台から2,400ドル台まで上がる」とお話ししていましたが、実際にはそれ以上の価格上昇となり、高いパフォーマンスを実現することができました。
カンボジアのコンドミニアム市場で、販売価格を上回る価格まで値上がりしたのは、私たちの『Jタワー』シリーズだけです。
一方、日系販売会社の中でも、私たちと取引のない販売会社が取り扱ってきた物件で、販売時の価格を上回るまで値上がりした物件はありません。
完成引渡遅延、建設頓挫や売却しようとすればディスカウントが当たり前。家賃保証付きと宣伝されていた案件も、保証の支払い停止や事業者の破綻など、結果は散々なものばかりです。
それにもかかわらず、そのような物件ばかりを日本人投資家に勧め続けてきた販売会社を見るたびに、「よくこれだけセンスのない物件ばかり次から次へと勧められるものだ」と、ある意味感心してしまいます。
大切なお客様のお金を預かる立場である以上、販売する側は「売れる物件」ではなく、「購入したお客様が将来利益を出せる物件」を勧めるべきです。
私たちは最初から、その考え方だけは一度も変えたことがありません。
なぜこの違いが生まれたのでしょうか。
私たちは価格破壊を狙ったわけではありません。販売価格を決める際、机上で想定した家賃収入ではなく、同じエリアで自社が保有・運営する賃貸物件から実際の賃貸相場を把握し、その収益性をもとに販売価格を設定しました。いわゆるマーケットインの考え方です。
「それなら最初から2,400ドルで販売すればもっと利益が出たのでは」とよく質問されます。もちろん事業として利益だけを考えれば、その考え方は正しいでしょう。
しかし、それはジェット谷の流儀、オレ流ではありません。
カンボジアという新興国でリスクを負い、私たちの物件を購入してくださったお客様には、まず一度は売却益を得ていただきたい。そして、その価格で購入した次のオーナーも賃貸運用で十分な利回りを確保できる。そんな流れを作ることを最初から事業計画に組み込んできました。
私たちのお客様には、ある意味で不動産のお客様だけでなく、不動産業者のような利益を享受していただきたい。開発業者も購入者もみんなで儲けましょう。それが私の流儀、オレ流です。
さて、前置きが長くなりましたが、本題です。
現在、『Jタワー3 コンドミニアム333mスーパートーレスト77階建』のプロジェクトを推進していますが、すでに次の新プロジェクトを期待する声を多くいただいています。
特に販売会社から同様の声が多いです。
その理由は明確です。他社プロジェクトでは完成・引渡しの遅延や計画中止が続き、引渡し後も品質面で多くのクレームが発生していることを聞いています。
私たちも今後も立地の良い場所で新たなプロジェクトを計画していきますが、建築費や人件費などのインフレを考えると、販売価格を2,000ドル/㎡以下に抑えることは非常に難しくなっています。今後も物価上昇が続けば、さらに慎重な事業計画が必要になるでしょう。
そう考えると、『Jタワー3』をネット面積表示で1,800ドルドル/㎡台という価格で販売できたことは、非常にリーズナブルだったと言えると思います。
今日はJタワー3の宣伝をしたいわけではありません。
現在の市場では、ネット面積ベースで2,400ドルドル/㎡台もしくはそれ以下の既存・中古物件を購入することも、一つの有力な投資戦略だと考えています。
なぜなら、新築物件を2,400ドルドル/㎡台で購入した場合、その後に価格が下落する可能性も十分あります。実際、昨年引渡しとなった新築物件でも、40％近い値引きで転売広告が出ているケースがあり、購入価格を下回る売却事例も見受けられます。
そのため、インカムゲインを目的とするのであれば、すでに賃貸中の中古物件を選び、開発業者が販売時に示した想定利回りではなく、実際の賃貸相場や実績家賃を調査したうえで、その収益力に見合った価格の物件を購入することをおすすめします。
そうすることで、開発業者や販売会社の営業トークではなく、自分自身で納得できるデータに基づいて投資判断ができるはずです。
また、日本人オーナーの中には、円安の影響もあり、購入価格の半値八掛け程度で売却しても為替差益によって大きな損失にならずに手放すケースも少なくありません。
これから購入を検討される方にとっては、大幅な値引き価格で購入できるうえ、賃貸実績など収益面の透明性も確認しやすい状況です。以前よりも有利な条件で投資できる環境になっていると言えるでしょう。
ただし、このような中古物件投資にも注意すべきポイントがあります。
その点については、次回詳しくお話ししたいと思います。
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