『プノンペンでは売買価格と賃貸価格が引き続き下落』の報道を解説します

『プノンペンでは売買価格と賃貸価格が引き続き下落』クメールタイムズの記事です。

記事のソースは、「変化への適応：カンボジアの不動産開発業者と地主の動向、戦略、機会」と題されたCBREの報告書からです。

私は、実際にこの報告書を全文確認した訳ではありません。クメールタイムズで拾われた部分で解説してみます。

報告書では、プノンペンのコンドミニアム部門では、2024年半ばで、市場のすべての価格帯で売り出し価格が下がり続けている。2024年上半期現在、高級マンションの平均販売価格は1平方メートルあたり約2,700ドルですが、2020年上半期には1平方メートルあたり3,000ドルを超えていました。

プノンペン市内全域で価格を平均されて3000ドルになっていますが、プノンペンの中心地だと2020年頃だと4000～4500ドルで販売されていました。2024年度は大幅下落ということです。

販売価格の設定が、市場価格から割り出されたものでなく、開発業者の希望的な高い価格設定です。住まいとしての販売ならともかく、投資用として販売している場合がほとんどなので、市場に合っていなければ、販売価格は下がっても当然です。

購入後、購入価格より高く売ることができず、賃貸もつかず、転売するなら購入時価格の半値くらいにしかならない現状を報告書は語っています。

しかし、私達の『Jタワー２コンドミニアム43階建』は、1800ドルからの販売で2024年度でも価格は上がっています。部屋のサイズ、間取りによりますが、2022年完成引渡から20％～50％の価格上昇しています。

マクロで見ると報告書通り、全体が下落傾向となりますが、ミクロ、個別で見ていくと、売れる物件と売れない物件とが明らかになってきた、売れない物件がディスカウントして販売して価格が下がっているになります。

CBREの報告書では、首都のコンドミニアム販売価格が下落しているにもかかわらず、高級コンドミニアムの新規発売は衰えることなく続いており、2024年上半期には約2,200戸の新規コンドミニアムが発売される予定。高級コンドミニアムは他のグレードの物件よりも需要の減少に対する耐性が強く、市場の中・低グレードのセグメントよりも減少幅が小さいようです。

高級コンドミニアムの定義がはっきりしません。だから開発業者が言っているから高級コンドミニアムであるとは限りません。

高級コンドミニアムの条件として仕様、セキュリティ、管理、そしてカンボジアの場合は、間取が如何なるタイプかが条件として必要としなければなりません。

仕様、セキュリティ、管理のグレードが高くに加えて、2ベットルーム以上でないと需要の減少に対する耐性が強いとは言えません。

CBREの報告書では、プノンペンの高級コンドミニアム所有者の賃貸利回りは現在年間約5.5％となっている。わずか 2 パーセントのシンガポールや、年間賃貸収益率が約 4.5 パーセントのホーチミンと比べると、良好な収益率である。

ベトナム、シンガポールと比べてというよりも、カンボジアの銀行の一年物定期預金の利息と変わらないとは低いですね。

利回りに関しては、他物件のことは分かりませんから何とも言えません。言えることは、私達のプロジェクトではこんな低くはありません。

購入時に開発業者、販売業者がうたっていた予想利回りを検証すべきです。

賃貸利回りは、物件価値を正直に表します。

現在、賃貸利回り5.5％は、全ての物件でなく、どんなタイプ、広さかが分かりませんのであいまいですが、高級コンドミニアムで5.5％しか取れていないということは、販売価格が市場より高かったか、予想利回りが適切であったかです。

私の記憶では、5.5%は期待した予想利回り、販売営業されていた予想利回りの半分ではないでしょうか。

期待した利回りが半分、だから価格も半値近い大幅な下落をしている。報告書が正しいことになります。

クメールタイムズには、賃貸価格の下落について書かれていません。

カンボジア不動産の場合、直ぐ供給過剰論が言われますが、私は、プノンペン中心地は、賃借人が外国人であるので、賃貸に出しているコンドミニアムのほとんどが家具家電付きだと思います。

建物と家具家電は、新しい方が良いですから、新築が出来上がれば、新築に客は流れますので、既存のコンドミニアムやアパートは弱いと思います。リニューアルするか価格で対抗するかしかないでしょう。賃貸価格の下落は、そんなことも理由の一つかと思います。

あとはコロナ終焉の2022年からの2年間、海外からの労働者や中間管理職の層がまだまだ戻ってきていない感がありました。そういう面では供給過多はあったと思います。

ジェット谷のプノンペン不動産ミクロ視点、現場からの見方ですがいかがでしたでしょうか。

ご参考にして下さい。

※投資の最終判断は自己責任でお願い致します。