カンボジア不動産投資 基礎の基礎 第２回カンボジア不動産権利書ハードタイトル編です。
カンボジアでは建物登記が存在しません。日本とは大きく異なるところです。
カンボジアには土地権利にハードタイトルとソフトタイトルがあります。
本日のタイトルにありますようにカンボジアでの不動産権利書はハードタイトルでの取引を行って下さい。
解っていないコンサルが「ソフトは簡単直ぐに発行される権利書」と言っていますが大変な誤りです。
ソフトタイトルとは 不動産がある地区町村の長が新旧所有者の売買契約書を公証したものです。 日本人が考えている不動産権利書とは異なります。
過去不動産所有権移転履歴も分かりませんし、役所も保証する物ではありません。そのためソフトタイトルを持っている人物が本当に所有者であるかどうかも定かでありませんし、悪意のソフトタイトル所持者が 多数の買主と重複売買の事件が起きています。
現在はソフトからハードタイトルへの移行も進んでおり、外国人がソフトタイトルでの売買が困難になっています。
ハードタイトルはカンボジア アーバンプランミニストリーという建設省が発行しています。ハードタイトルは日本の登記簿謄本のように現所有者はもちろん過去不動産所有権移転履歴や抵当権、賃借権等の権利関係も記載されています。
カンボジアは建物登記は存在しませんが、唯一日本のマンションのような敷地権設定をされたコンドミニアムなら区分所有登記ができハードタイトルが発行されます。
コンドミニアムのハードタイトルは2017年に初発行です。ブログ筆者のプロジェクト Jタワー１コンドミニアム24階建は2018年にコンドミニアムとしてカンボジアで4番目、日系初のハードタイトル発行コンドミニアムです。
ここで注意ですが2017年前後のコンドミニアムでは、まだソフトタイトルのコンドミニアムも多数あります。 気を付けて下さい。コンドミニアムのハードタイトルは日本の敷地権設定のマンションと同じようなものです。コンドミニアム全体がハードタイトルに移行しなければなりません。全戸中の何件かがソフトからハードタイトルに切り替えができるものではありません。ソフトからハードタイトルに切り替えはできますよと説明されても安易に信用しないでください。
ハードタイトルとは、問題点はないか？現物のハードタイトルを見て頂きます。
A4サイズで画用紙くらいの厚さです。表に住所と土地の大きさ 日本でいう「公図」があります。 所有者、権利関係 法的ODAで日本女性の司法書士がひな形を作ったと言われています。
偽造が多いです。 閲覧確認できない 帆カンボジアの不動産登記法では誰でも閲覧できることになっています。 現実はできません。 役場の見解は、「お前、自分の銀行通帳を公開できるか！これはプライベートだ」 と現場解釈です。
ブログ筆者がカンボジアで物件調査している時に一番困ることが、カンボジア人が不動産権利書を見せたがらないことです。理由の多くは 金融機関等の借入抵当権設定等を見られるのが恥と感じて拒むことが多いです。
銀行は担保設定している場合は銀行がハードタイトルを預かっています。 見せられない場合は、「銀行から借り入れありますか？銀行が預かっていますか？」 質問するのがいいでしょう。それでも見せられない場合は、真の所有者でない可能性があります。
登記完了期間が長すぎます。 だいたい3ヶ月くらいかかります。この期間の長さで事件が起きています。
土地取引の場合、手付金、中間金で半額、残代金で半額で進められていきます。中間金半分の支払いで登記手続きに入ります。
事件とは登記手続きが進んだ段階で買主が残代金半額を払わないケースです。既に名義は売主から買主に変わってしまっています。
また中間金半金を払ったにもかかわらず売主が登記手続きに入らないケースです。
そこで日本ではなじみが無い言葉、取引ですがエスクロー取引で土地取引を行うことをお勧めします。エスクロー取引とは 銀行が売主買主の間に入って取引が行われます。
「俺を信用できないのか！」身分の高い方で結構このタイプいます。毎回うんざりします。
絶対に保全姿勢を崩さないようにして下さい。
youtubeもご覧頂けたらと思います。例題ありです。（＾＾
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