勝つためのカンボジア投資　基礎の基礎シリーズ③コンドミニアム編

勝つためのカンボジア不動産投資　基礎の基礎シリーズ　第3回　コンドミニアム取引編です。

カンボジアでは外国人、外資系企業は唯一コンドミニアムは所有することができます。

ただし地下地上階の購入はできません。2階以上です。

総占有面積の７０％以下が外国人・外資系企業が所有できます。

隣国タイ、ベトナムは比率は外人３０％現地人７０％です。隣国と違って７０％の購入枠がありますから外国人と現地人との間で 2重価格は形成され難いです。現在までにそのような2重価格が形成された情報も入っていません。

ブログ筆者はカンボジア人３０％枠がコンドミニアム購入の指標の一つとしています。

外資系デベロッパーが外国人枠７０％を完売したと広告でうたっているのを見ます。ところがカンボジア人枠３０％枠が全然もしくは販売不振であると聞きますと、現地情報に疎い外国人への広告活動が成功しただけであり、現地よく知るカンボジア人から評価を得ていないと考えて間違いないでしょう。

30％のカンボジア人枠の販売状況は確認すべきです。

それではコンドミニアム取引での注意点です。

やはりプレビルド販売方式が一番の注意点です。販売不振になると建設資金が集まらない 工事の遅延、止まってしまう場合、最悪はデベロッパーが逃げてしまう可能性もあります。

違法建築、不動産免許、許可の不所持業者等の法規違反は今後厳しく行政処分の対象となり投資家や購入者に影響が出てきます。ハードタイトルが発行されない事態になりますと物件の保全どころか、転売等が不可能になります。

建築確認申請もしていない、業者として免許許可を取得していない等、日本では考えられません。常識の常識をわきまえた日系企業を信頼して物件を選択するべきか？

 ところが驚くなかれです。 201４年日系上場企業Lが建築許可、不動産ライセンス、不動産開発許可なしで日本でプロジェクト発表、セミナーを行い販売していました。その後これら不祥事発覚でプロジェクトとん挫です。

2020年カンボジアの日系大学は学生寮販売で数年間、ライセンス、許可を取得していませんでした。カンボジアでは3つ以上の不動産を販売する時は不動産開発許可が必要になります。不祥事発生時、ライセンスは必要ないと豪語し、2020年8月にこっそりと取得していました。現在も「ライセンスは2020年1月から必要になった」と業界の誰もが聞いたことが無い呆れた持論を投資家の前で説明しています。不祥事発覚時に誠実な対応ができない経営者、企業体質、コンプライアンス欠如の現れとなりました。

建築許可申請をはじめ、不動産ライセンス、不動産開発許可は全て消費者保護のためにあります。カンボジアでも日本の宅建業と同じく免許は明示しなければならないものです。免許許可明示も消費者保護のためです。

カンボジアでのコンドミニアム販売広告でグロス表示、ネット表示という面積の表し方があります。

ネット表示が専有部 （カンボジアはバルコニーは専有部分になります。）は、日本と同じ先週免責ですが、グロス表示は専有部＋共有廊下部分や酷い物件になりますとエレベーター周辺部や専有部分以外のフロアーの共有部分に加えられています。販売単価を割安に見せる手法です。違法性はないですが、他物件との比較ではネット表示で比較すべきでしょう。

日本のような管理組合が不在です。　例外はJタワーシリーズだけ管理組合がありカンボジアで唯一、積立修繕金制度があります。 管理組合が存在しなければ、管理費等を一方的に変更されてしまう、そして10年後以降の大規模修繕等はいかに対応するのか？これから問題になってくると思います。

固定資産税の請求が来ないです？？？届かないから放置していれば大変なペナルティー金が請求されます。 自己納付が必要です。

購入引渡し後の管理方法はどうするのか？ 家賃回収、客付け、トラブル解決方法は？海外物件では販売ほどに意外に触れられていません。

物件の品定めと管理はどうするのか？ コンドミニアム編のポイントです。

youtubeもご覧になって頂けたらと思います。