勝つためのカンボジア投資　基礎の基礎シリーズ④不動産賃貸編

勝つためのカンボジア不動産投資　基礎の基礎シリーズ　第4回不動産賃貸編です。

カンボジアで個人でお部屋や個人、法人でお店やオフィスを探し、そして物件を購入、投資される方みなさんに関りがあるテーマです。

第4回目「不動産賃貸編」の最大のポイントは、

カンボジアには日本の借地借家法が存在しないことです。 日本のような過度な賃借人保護はありません 。

借主貸主の関係はイーブンです。

日本のように家賃が支払えなくなった、契約書では2か月滞納は即解約、退去しなければなりませんが、出ていなかなくても裁判所の決定、執行命令が出るまで大丈夫ですが、カンボジアでは契約遵守は絶対です。

日本の賃貸契約書以上に目を通しておかなければなりません。日本と商習慣が違います。

契約期間・条項 自動更新はありません 。日本ですと契約満期日までに貸主借主からの申し出が無ければ契約は自動更新されますが、カンボジアでは自動更新がないため事業で賃貸物件に投資を行っていても満期日が来て貸主が退去を求めたら対抗するすべは有りません。

泣きを言っても聞き入れてもらえないですから、契約時に契約更新に関して条項をしっかりと設けておくべきです。でもこれがほとんどできていません。泣きを見た日本人が沢山います。

トラブルを避けるために契約期間、更新条項を「最初」契約時に定めることです。2020年現在地価は上昇していますので契約更新時に賃料増加の条件が無ければ貸主が飲まない状況ではあります。

また15年以上長期の契約の場合は貸主同意で登記できます。 カンボジアには建物登記は存在しません（基礎の基礎シリーズ①より） 土地に永借権登記ができます。

解約条項とは？ 聞きなれない言葉かもしれません。「解約時は借主は前月末の一ヵ月前に貸主は3か月前に」と聞けば、あれかとお分かりになる方も多いと思います。

カンボジアではこの解約条項が無い場合が多く、途中解約すると残りの家賃の支払い義務があります。 解約条項は定めておくべきでしょう。条件は保証金の全額没収になるでしょう。

保証金についてブログ筆者の経験ですが、カンボジア進出時にアパートを借りていましたが退去時に保証金が返ってきませんでした。催促して半年後、 小切手振り出しましたが銀行残高0でした。（＾＾　小切手を振り出して残高が無ければカンボジアでは詐欺で「刑事」です「民事」ではありません。 皆さんもお気を付けください。１年以上して返ってきました。保証金は返金する方、される方ともの問題です。

プロパティーマネージメントライセンス カンボジアには不動産ライセンス、不動産開発ライセンス、不動産マネージメントライセンスが有ります。 ライセンス申請時そして継続の度に年間保険料が必要です。ブログ筆者の会社にも先月省庁から取得するように指導されまして手続き完了して発行待ちの状態です。保険がどのような時に適用されるのかは分かりませんが 賃借人保護のため？？？ 他にも保証金返還問題があるのではないか？とブログ筆者は考えています。仲介もそうですが管理も ライセンス所持業者にお願いしましょう。

物件所有者、物件所有権限者の確認は必ず行うべきです。特に居ぬきの物件を契約する場合、旧賃借人が設備投資回収のために契約当事者のように契約してくる場合があります。契約後、物件所有者とのトラブルに遭わないように注意すべきです。

反社勢力条項必要は必要です。　 日本の賃貸契約書には必ずありますので設けましょう。 Jタワーシリーズ、センチュリー２１富士リアリティのみです。

手数料は原則貸主負担です。 斡旋してもらう側に負担が無いので素人の方々、在住日本人の方がたくさん斡旋に励まれています。口銭欲しさに斡旋に必死に走る方々の姿はカンボジア人のTUKTUKドライバーと変わりません。お客さん案内後必ず、「俺が案内してやった客だから手数料を払え」と来ます。否定はしませんが、本記事で上げたような契約条項の確認ができますか？と問いたいです。 まだ賃貸ならいいですが売買でカンボジアで有名な日本人は売買代金を預かって使い込んでいた恥ずかしい話もあります。カンボジア在住日本人の間ではどうか分かりませんが（似たような人種が多いのでかばい合ってか）、カンボジアに訪れる日本人投資家の間では有名な呆れた話です。ライセンス有る業者での物件仲介を勧めます。

カンボジアでの不動産賃貸は借主・貸主の関係はイーブンです。 契約遵守絶対です。

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