カンボジア太郎日本人会会長小市琢磨『カンボジア不動産論文』煽り、偏り、誤りを訂正します！

カンボジア太郎　日本人会会長　経歴詐称者　小市琢磨の『【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」』の論文は長いわ（笑　読むのがしんどかった。

バズったと満足気だけど、大半の人が中身読んでいないよ。この人、反社、三面記事以外でも書けるんだと賢ぶれたには中身無くして自尊心だけ高い小市琢磨にはお似合いかもしれません。

職業不詳？無職？の奴の経済批評など誰も求めていないと、私もXに投稿しました。

しかし私自身の専門分野で誤りを含んだ偏った意見は正しておかないといけないと思い、しんどいですが、時間かけて読んで簡単にまとめました。ご参考にして下さい。

カンボジア不動産に関して、さまざまな意見を持つこと自体は良いことです。しかし、自分に都合の良い答えだけをAI等で引き出すような投稿には、少し問題があります。また、公表されている数値であっても、権威ある機関のものだからといって必ずしも正しいとは限りません。権威ある名前だけを前面に出してミスリードさせるのは、日本人会長の肩書があるから信用できる人物だと誤った認識を持たすのと同じです。正直言って、小市琢磨は私、ジェット谷を何とかやっつけたい一心が出過ぎるあまり、正確な情報を歪めて、カンボジア不動産は危機と煽り投稿している点があります。

このテーマについては、カンボジア不動産における日本人第一人者である私が、丁寧に説明いたします。

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■カンボジア不動産「小市琢磨論文」に私の指摘と修正

【1. 市場の現状：マクロ環境は確かに減速】

建設・不動産が鈍化し、GDP見通しも下方修正されている点は事実。

銀行の貸出成長も急減速しており、全体としては調整局面にある。

【2. 論文、報道の分析には“偏向的で誤解を招く点”が多い】

①「在庫10年」は算出方法の問題で、実態と乖離

Knight FrankやAMROの未販売戸数3.8〜3.9万戸とあるのは、完成、未完成、着工前等、物件詳細が曖昧不明瞭過ぎる。例えばコンドミニムなら、プノンペンの総ストック（コンド＋分譲アパート＋オーナー所有一棟アパート）は6万戸規模。

実際に売れ残っているのは約10%程度で「10年分」という表現は誇張。また10年分との表現は不動産市場の実態を正確に反映しておらず、実務的にも表現は不適切です。また“販売数が極端に落ちた直近年”を分母にしたモデル値であり、現場感と大きくズレます。

②銀行の不良債権（NPL）とコンドミニアム市場を結びつけるのは不正確

コンドミニアム開発業者のほぼ100%は外国資本。資金調達も海外資金・プレビルド販売によるキャッシュフローが中心で、カンボジア国内銀行のNPL増加とは直接関係がない。

建設業の延滞率上昇は国内中小建設業の問題であり、外資系コンドミニアム開発の停滞＝銀行危機という構図ではない。

【3. 誤解されがちな点（高級 vs 実需）を正しく補正するとこうなる】

■誤解：「高級コンドミニアムが売れなくなり、実需向けが吸収している」

■正しい理解：“高級（High-end）”＝単に価格が高い物件ではない。

立地・品質・管理・サービスが市場で価格プレミアムを正当化する物件のみ高級と言える。過去に乱立した“高価格だが品質が伴わない物件”は、実は高級ではなく“誤価格設定の投機商品”。

“実需（Owner-occupier）”＝住む目的と支払い能力を持つ層の需要であり、価格帯が低い＝実需ではない。

現在の市場変化は、「投機向けの誤価格物件が停滞し、居住用途に合う適正価格物件が選ばれている」という再整理の動き。

【4. 市場の本質的な課題】

コンドミニアムなら外国人投資に偏った供給構造。

不適正販売価格・立地・品質が弱い物件の過剰供給。

一部エリアの空室率上昇（特に商業施設・オフィス、商業モール・オフィス区分販売）。

中国の資金調達環境悪化で建設遅延、頓挫、販売不振による値崩れリスク（ただし全市場に波及するわけではない）。

【5. 最終的な評価】

カンボジア不動産は“調整局面”であることは確か。

しかし小市琢磨論文や報道のように 「在庫10年」「銀行危機=コンド危機」「高級が全滅」という単純な危機論は誤り。

実態はもっと冷静で、

「誤価格の投機商品が淘汰され、居住目的の現実的な市場へ移行している」

という構造変化。

だから物件にも価格上昇、高賃貸率物件と大幅値下げ物件の二極化が鮮明になってきている。

■ まとめ

論文、報道、数字の一部は正しいが、解釈が極端で、カンボジア不動産を危機と煽ろう煽ろうとして、実態（在庫規模・NPLの関係・高級の定義）と偏向的にとらえる傾向が強い。市場は崩壊ではなく“投機色の正常化”が進んでいる。

■最後に私見を述べます。不動産は景気の浮き沈みだけでゼロサムになる業界ではありません。立地や品質、価格次第で、どの時代でも需要は存在します。私は日本とカンボジアで不動産を所有・運営してきました。日本ではバブル崩壊やデフレ期を経験し、カンボジアでは個人・法人で開発分譲だけでなくアパートやコンドミニアムを運営してきた実績があります。そうした実務経験に基づく知見がある私と、職業も不明でフォロワーが多いだけの机上の空論投稿者とは、明確に異なります。

※あとカンボジア全体を対象としてデーター分析しているのかは分からない。私はプノンペン中心地とその近郊で分析しています。

参考にカンボジア太郎小市琢磨と私とを下記で比較しました。

「カンボジア人妻からお小遣いをもらっている」（小市琢磨）

カンボジアに移住してはや30年、土地の一つも所有していない、離婚されたカンボジア人妻の親族の会社を「自分の会社」と騙り（経歴詐称）、日本人会会長になれたことがカンボジアドリーム、成功者と自称するカンボジア太郎小市琢磨と

カンボジア進出して１２年、個人、会社で４３階建のコンドミニアムを始めに４棟を開発、所有、運営し、333ｍ77階建のコンドミニアムを建設中の会社経営者の私と

どちらが信用があるか？信じるか？それは皆様次第です（笑

※小市琢磨『経歴詐称』検証シリーズ