「上場は貧乏人がすること」アパホテル創業者故元谷外志雄氏 その真意をカンボジア上場企業で考える

「上場は貧乏人がすること！」

「1ドルの家賃」で「2ドルの利息」厳しい経営の上場不動産会社

「Picasso City 上場したのに、財布の中身は借金の返済計画でいっぱい」

いつも勉強させていただいている笠屋＠プノンペンさんのnoteからの引用です。

2025年12月、カンボジア証券取引所（CSX）の成長市場へ上場したPICASSO CITY GARDEN DEVELOPMENT PLC.（PCG）。
その2025年度第4四半期（10〜12月）決算の発表以降、同社に対しては厳しい見方が広がっています。

詳細な財務分析はnoteに譲りますが、個人的には「Picasso Sky Gemme（ピカソ2）」の販売が想定ほど伸びていないのではないかと推測しています。

立地は東南角地という好条件。
しかし、プロジェクトとして「誰に向けた商品なのか」がやや見えにくい印象があります。富裕層向けなのか、投資家向けなのか、実需層向けなのか——ターゲットが曖昧なままでは、販売戦略もぼやけてしまいます。

「上場は貧乏人がすること！」

これは、先日お亡くなりになったアパホテル創業者、元谷外志雄氏の言葉です。

刺激的な表現ですが、本質を突いた名言だと感じています。
私自身、不動産業界で最も尊敬する経営者の一人でした。

確かにIPO（新規公開株式）を目指す経営者は多い。
それ自体は決して悪いことではありません。

しかし、企業の中には5億円や10億円を集めるために上場する必要があるのか——と常々思います。
その程度の金額であれば、銀行融資で十分に調達可能です。不動産業であれば土地を担保にすれば引っ張ってこられる水準です。

上場の最大のメリットの一つには「信用力」と「知名度」です。優秀な人材が集まりやすくなるのは間違いありません。

一方で、上場後には継続的な管理コストが発生します。

これらは想像以上に経営を圧迫します。
実際、上場維持コストが重荷となり、経営が傾く企業も少なくありません。

「業種不相応な上場」は慎むべきだと私は考えています。

例えば、ITやバイオのように、将来的に爆発的利益を生む可能性がある業種であれば、上場による資金調達には大きな意味があります。

しかし、不動産や建設業はどうでしょうか。

扱う金額は大きいですが、利益構造は比較的予測可能です。
誰にでもある程度の収益予想が立てられる業界であり、急激な利益拡大が起こる業種ではありません。

その業種特性を踏まえると、上場の是非はより慎重に考えるべきです。

実際、PCGの場合、「5年間・年利7％の配当保証」という条件が経営・財務の足かせになっている側面も否定できません。
上場によって得た資金以上に、将来のキャッシュフローを縛ってしまっている可能性があります。

カンボジアでは、上場企業＝安心・信用という図式が必ずしも成り立たないケースを数多く見てきました。
CSXに限らず、他国市場で上場して、カンボジアに進出してきている企業でも同様です。

上場しているかどうかではなく、

• ビジネスモデル

• キャッシュフロー

• 販売実績

• 財務体質

これらを冷静に見極めることが重要です。

最終的に判断するのは投資家自身です。
表面的な「上場」という肩書きに惑わされず、しっかりと見極めていきたいものですね。