こんにちは、ジェット谷です。
日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。
最近、カンボジア不動産を巡って、さまざまなトラブルや問題が表面化しています。主な内容を挙げると、以下のようなケースです。
１．まず多いのが、購入物件の完成引き渡し遅延や工事の停滞、さらには計画自体の頓挫です。
日本でも現在、中東情勢の影響によるナフサ不足や建設資材不足などを理由に、大手デベロッパーが引き渡し遅延を公表しています。こうしたケースは理由が比較的明確であるため、購入者としても一定の理解はできます。
しかしカンボジアの場合、理由説明が曖昧なまま工事が進まず、いつ完成するのかも分からない案件が少なくありません。しかも完成していないにもかかわらず、プレビルド契約の支払いだけは求められ、支払いを止めると既払い金が没収されるというケースもあります。購入者側からすると非常に理不尽な状況です。
２．次に問題となっているのが、ハードタイトル（不動産権利書）が発行されないケースです。
原因としては、開発業者がプロジェクト関連の税金を納付していない、建設用地に銀行の抵当権が設定されたままで抹消できない、といった事情があります。つまり、土地自体が担保に入ったままの状態であり、その結果としてハードタイトルが発行できないのです。
また、特殊詐欺事件で名前が挙がったプリンスグループ関連物件についても、ハードタイトル発行に関して条件付き対応になる可能性があるとも言われており、慎重な確認が必要です。
３．さらに、家賃保証の遅延や実質的な破綻も多数発生しています。
「家賃保証」と言っても、実態としては保証とは言い難いものが多く、開発業者は「払えない」とは言わない一方で、「いつ払えるのか」も明言しません。そもそも家賃保証付き物件は、市場価格より高めに販売されていたケースが多く、その差額を保証原資に充てる前提だったとも考えられます。市場価格よりも高いので中古転売も難しくなっています。
４．また、反社等の問題のある仲介業者による被害も出ています。
ただ、これは冷静に考えれば、そもそもそうした業者と取引してしまった時点でリスク管理が甘かったとも言えるでしょう。相手を見る目がなければ、物件自体の見極めも難しいはずです。
５．引き渡し後も共用部分がいつまでも完成しない問題もあります。
本来なら短期間で完成できるはずの共用施設が、引き渡し後も長期間未完成のまま放置されているケースです。背景には、開発業者の資金不足があると考えられます。施工会社や資材業者側もその状況を理解しているため、前払いがなければ工事もしない、資材も納品しないという流れになり、結果として工事が止まってしまいます。
６．さらに、国有地関連の問題もあります。
リバーサイド沿いのあるプロジェクトでは、当初から借地権スキームであり、「販売率が40％を超えたら所有権化される」という説明がされていました。しかし、そもそもそのスキーム自体に疑問を感じる内容でした。結果として所有権移転が進まず、ハードタイトルも発行されないという問題が発生しています。
そもそも国有地を本当に民間へ譲渡できるのかという根本的な問題があります。
実際、かなり以前に私たちの会社にも、ある役所関係者から「役所所有地でコンドミニアム開発をしないか」という話が来たことがあります。その際、「土地権利は正式に譲渡されるのか」と確認したところ、「問題ない」という回答でした。しかし、役所レベルでそのような決定が本当に可能なのか疑問があり、信用できなかったためお断りしました。今回の件は、まさに当時懸念していた問題が現実化したようにも見えます。
以上、現在、カンボジア不動産ではこのような問題が実際に起きています。
ただ、私自身が思うのは、これまで私・ジェット谷のブログやチャンネルを見ていれば、ある程度こうした問題提起はしてきたので、多くのトラブルは回避できたはずです。
実際、「被害に遭った後でジェット谷さんのブログを知りました」という話も少なくありません。
しかし、事件に遭ってからでは、投資した資金の回収の見込みは、ほぼ０です。法的処置を取ろうにも訴訟費倒れになるでしょう。
もちろん、綺麗な広告や過大な宣伝を信じてしまった部分もあるのでしょう。しかし、毛嫌いせず、ひとつの情報源として私のブログやチャンネルも参考にしていただいていれば、違った判断もできたのではないかと思います。
私は、日本では今年３月に宅建免許番号が（6）になりました。つまり、不動産業界で30年目に入っているということです。決して見よう見まねでやってきたわけではありません。カンボジアでも零細企業ではありますが、それなりに実績を積み上げてきました。
綺麗なweb広告やパンフレットに書かれた“自称実績”を信じるのか、それとも実際に積み上げられてきた”現実の実績”を見るのか――最終的には、購入者・投資家自身の判断だと思います。
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