「上場企業だから安心」は危険！完成しても権利書が出ない！カンボジア不動産の問題案件

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

2026年5月22日、日経平均株価は63,339.07円、前日比+1,654.93円の大幅続伸となり、終値ベースで史上最高値を更新しました。

先日のブログでも書きましたが、現在のように日本株市場が好調で、しかも円安環境にある中で、わざわざ海外不動産投資、特にカンボジア不動産へ投資する必要性は高くありません。

公正で安全性の高い日本市場で比較的容易に利益を狙える環境と比べると、不透明さの残る海外不動産投資、さらに特殊詐欺問題などでイメージが悪化しているカンボジア市場で、あえて大きなリスクを取る意味は薄いと言わざるを得ません。

実際、カンボジアを主軸に仕事をしている私自身でも、日本市場と比較して「カンボジアの優位性」を説明するのは正直簡単ではありません。

もちろん、それでもカンボジア投資を続ける理由やメリットは存在します。ただ、その点については今回は置いておき、後日改めて解説したいと思います。

今のタイミングで重要なのは、「カンボジア不動産投資のメリット」を強調することではなく、むしろリスクへの注意喚起を行い、投資失敗を防ぐことだと考えています。

さて、その注意喚起についてですが、前回ブログでも触れた「完成後もハードタイトル（不動産権利書）が発行されないコンドミニアム」の問題についてです。

特にリバーサイドエリアのある物件について、ブログ投稿後に複数の反響をいただきました。

そのプロジェクトは中国上場企業による開発案件ですが、販売当時から、私自身も物件概要の説明に違和感を持っていました。

説明では、

「土地は国有地のため借地権だが、販売率が40％を超えると所有権へ変更される」

という内容でした。

しかし、そもそも国有地の借地権が、なぜ所有権へ転換されるのか。その仕組み自体が不明瞭でした。

当時から私は疑問を指摘していましたが、現在、その懸念が現実化しているようです。

つまり、国有地が結局所有権化されず、開発業者は「所有権になる」と説明し続けたまま年月が経過している状況です。直近では「あと1年で解決する」と説明しているようですが、確たる保証はありません。

その結果、いつまで経ってもハードタイトルが発行されない状態が続いています。

もはや「いい加減」というレベルではなく、実際にどう着地するのか誰にも分からない状況と言えるでしょう。

私個人としては、

「開発業者や販売会社を訴えれば良いのではないか」

と話しましたが、実際に弁護士も同様の見解を示しているようです。

しかし問題は、その先にあります。

ハードタイトルが発行されておらず、しかも土地が国有地であるため、仮に訴訟で勝っても、物件や土地の差押えができない状況だというのです。

つまり、争ったとしても、実際に資金を回収できる見通しが立ちにくいということです。

これは非常に深刻な問題です。

今回の注意喚起としてお伝えしたいのは、こうした不透明な案件には、たとえ価格が安く見えても安易に手を出さないことです。

さらに注意すべき重要な点があります。

当時、この中国上場企業のプロジェクトを積極的に推奨し、投資を煽っていたのは、カンボジア在住の日本人や日系企業による情報発信者たちでした。現在では、その当時の投稿や広告を削除しているケースも見受けられます。

また、実際に多くの日本人投資家へ販売していたのも日系販売会社です。

つまり、「日本人が紹介しているから安心」「上場企業だから安全」という判断は、海外投資では必ずしも通用しません。

価格の安さだけではなく、契約内容、権利関係、法的リスクなど、本当に注意すべきポイントを最終的には自分自身で見抜かなければならない――それが海外不動産投資の厳しい現実です。

「誰が勧めているか」ではなく、「何を確認すべきか」。

海外不動産投資では、その視点を常に持つ必要があります。