こんにちは、ジェット谷です。
日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。
カンボジアの不動産関係者、投資家の方はよく読んで下さい。
今回ブログにする同様のトラブル、事件がまたあるかもしれません。しかし重要な判決が日本の高等裁判所で出されましたので問題はありませんが、トラブル、事件回避のために知識、情報としておく必要はあります。
私と顧客とで起きた不動産取引に関する訴訟です。一審、二審とも私達の勝訴です。
事件の発生理由が大阪高等裁判所の判決主文の一部に簡潔に書かれています。
・購入者がコンドミニアム売買契約をしてプレビルド方式で完成引渡までの支払いが途中でできなくなった。
私達と突然１年間位連絡が取れなくなりました。「どうしたんだろう？」病気か入院でもしているのかとあれこれ本当に心配しました。安否を問う手紙等も出したりしましが、最終内容証明郵便で通達しますと、「途中転売を考えていたので、金は最初から無かった。」「金ができるまで賃貸できないか？」「支払った金を返金して欲しい」呆れた堺市在住の公務員です。
ただの債務不履行です。契約上支払済代金は全額没収ですが、私の弁護士が可愛そうだから半金返金してあげたらの意見もあり、その旨を伝えて同意書を送るようにしましたが、これも期日までに返信がない。悪質と見て全額没収にすると、
「コピー機が故障していたのは事実だ。」などの主張から「俺の思い通りにしてやる！」と豹変。
公務員の委任弁護士が私の日本法人にしつこく電話をしてくる。たまにこんな方いらっしゃいますが、私の日本法人とカンボジア法人は全く別法人です。「カンボジアに連絡して下さい。」と伝えますが、弁護士も何を勘違いしているのか、「お前のところの社長を訴えてやるから社長を出せ！」これではチンピラではないですか。このできの悪い弁護士は元簡裁の裁判官です。ダメダメ公務員が次からと出てきますね。
何回かしつこい電話があったようですが、たまたま私が日本帰国時にその電話がかかってきたので私が代わると、
「日本法人とカンボジア法人が別法人なこと理解できている？」
「はい」（弁護士）
「契約書確認した？管轄はカンボジアにあること理解している？」
「はい」（弁護士）
「何金銭取り立てみたいな、従業員脅すようなチンピラみたいな事やっているの？」
「。。。。」（弁護士）
カンボジアに関する弁護士はデキが悪いのが多いね本当に。。。
ここから大阪地方裁判所堺支部で訴訟提起されました。
ここからがカンボジア行政、司法を巻き込んだ訴訟が始まります。
訴訟理由は、
・私の詐欺です（笑） Jタワー１ですが完成して他の代金支払った方には引き渡しできていますけど何が詐欺ですか？ 本当に酷い。
もう一点がカンボジア行政、司法を巻き込んだ重要な争いの始まりです。
カンボジア民法３３６条２項『不動産の所有権を譲渡する契約には公正証書が必要である』
よって契約は無効であり、詐欺であるが公務員と弁護士の訴訟理由です。
結論から言いますと、日本の一審も高等裁判所もこのカンボジア民法の条文は『契約の「有効性」でなく「執行可能性」（不動産所有権移転の部分の執行）に関する表現』と判決しています。
ごく簡単に簡単に説明しますと、日本でも不動産売買契約をしますよね。その後に権利移転の登記手続きに入ります。契約時は三文判で良くても登記段階では実印と印鑑証明が必要になります。だけど不動産売買契約が無効ということになるはずがないという意味です。
しかし、翻訳、カンボジア民法の説明不備（理解力が足らない、悪用乱用への防止）を突かれた訴訟です。
日本語の言葉通りに法解釈されれば、現在行われているカンボジアでの不動産取引のほとんど全てが公正証書で行われておりません。全て無効の契約だ！解約だ！となりかねない大問題になりました。
ただし日本人だけです（笑）
カンボジアの経済財務省や裁判官たちも今回の訴訟には積極的に協力して頂いて、訴訟証拠提出にも協力頂きました。カンボジアを巻き込んだ重要事件とはこのことです。
「こんなことカンボジアでも他の国でも問題にあがったことはないし、問題にもならない。日本だけだ。日本人は契約書を遵守しないのか？？？」（経済財務省、その他省庁）
の嫌味はきっちりと言われました。だけどこんなことが日本の司法で認められたら大問題だ、日本とカンボジアの重大な経済的事故事件につながるとの見解でした。
日本国、日本人の信用が疑われる事件でした。
そもそも私にとっては債務不履行問題です。金を払えない奴が私を詐欺師呼ばわりして金返せです。それに訴訟費用の負担がかかるアホらしさがあります。
『谷さんはカンボジアでの日本人不動産業者の第一人者。不法不条理に完全と立ち向かわなければならない第一人者として責任がある訴訟です。』
と弁護士には励まされて戦いました。
コロナ感染拡大もありましたが、日本の司法の場でカンボジア民法を争うということもあり、一審途中から裁判官も一人から三人に移行して、高等裁判所でも一審を支持するだけでなく、今後の疑義を挟ませないためにさらなる証拠提出も求められて２年の訴訟期間がかかりましたが、
相手側訴えの棄却、私達の完全勝訴です。
不当な請求に対して私達は勝ちました！
そして日本人は契約を守らないのか？の疑いに対しても
日本人の信義を守る戦いに私達は勝ちました！
不動産関係者の方々へ、同様の不当な請求がされた場合、大阪高等裁判所での判決を提示されてご説明されたら問題は解決します。知識、情報として共有して下さい。
発展途上国で法整備、判例もこれからの国では訴訟が必然的に多くなりますね。
今回は業者側でなく顧客側の債務不履行を踏み倒してやろうな悪質な事件でした。
その他も事件ありますが、こちらでなくカンボジア日本人事件ブログで情報共有します。
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