銀行預金金利低下！今後、カンボジア投資はどうなる？

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

カンボジアの銀行預金金利が下がっています。

2024年初め5％あった1年定期預金金利が、2025年6月現在2.5％です（ABA銀行）。

この水準なら、例えば三井住友銀行の米ドル定期預金3.5％に投資する方が断然有利です。

カンボジアの銀行より安全かつ、わざわざ高い航空券を買ってカンボジアにまで出かけて口座開設する意味が無いです。

カンボジアでは現在でも、日系資本が入っているSBI lyhour bank銀行が5.25％年の定期預金もありますし、6.5％の外資銀行による定期預金もあります。

しかしSBIはビザの関係で口座開設のハードルが旅行者には少し高いことや、6.5％を提示している銀行は本拠地はカンボジアでも頭取が中国人であるなどなど、そんなリスクを背負ってまで数％ほどの高い金利を取りに行く必要はないのではと私は考えます。

なぜカンボジアの銀行定期預金金利が低下しているのか？

銀行に資金が余っているのでしょうね。高い金利を払ってまで調達する必要が無いということです。

その背景には調達しても貸し出す先が無い、つまり2024年からの不景気、マイナスマインドな市場環境が続いているということです。

では、今後はいかなる投資がカンボジアでは良いか？

ジェット谷は、不動産開発業者だから不動産を勧めるのだろうと言われてしまうと思いますが、でも通常、金利が下がれば株式投資、不動産投資に資金が流れることも事実です。

お隣のタイ、バンコクの例を取ってみましょう。

2011年～2023年のタイにおける金利推移と不動産価格の関係ですが、

金利の推移

2011年：2.46%

2023年：1.37%（2022年0.4%台まで低下）

不動産価格の推移（実質住宅価格指数、バンコク）：

2011年：約128.4

2023年：約165.6

です。

当然ですが、金利だけでなく、都市化の進展、外国人投資家の参入、観光・インフラ整備、住宅ローン政策の緩和なども不動産価格の上昇要因になっています。

住宅ローン政策がまだまだのカンボジアですが、それ以外の要素はそろってきていますので、不動産投資は有望ではないかと考えています。

それではどんな不動産物件が良いか？

何でも良い訳ではありません。

例えば、こんな話を聞きました。

65000ドルで購入した物件の賃貸価格は、たったの350＄です。

年4200ドルですから、年6.4％です。

低下している銀行金利より良く、日本の不動産投資よりも利回りが良いから6％以上はよく見えるかもしれません。

表面利回りですから、ここからコンドミニアムの管理費等が引かれて、さらに部屋を管理する業者に月々の管理費を払って、入居者が退去したら客付けの手数料がかかってしまえば、さらに実入りが少なくなります。

最近気付いたカンボジアでの賃貸管理の悪習ですが、入居者が賃貸を継続する場合、毎年家主から更新料を、例えば1年契約更新なら家賃1ヶ月分の更新料が家主に請求されることです。家賃収入は新規募集であれ、継続契約であれ、家賃は年11ヶ月分しか入ってこないことになります。この悪習は、私は悪習だと思っていますが、管理会社により、もちろん私達は行っていません。

当然空室リスクもあります。

自分で買って住むのならいいかもしれませんが、第三者に委託して管理していたら収益性は全然期待できない物件です。

賃貸収入、インカムは期待できなくても、将来的な価格上昇が期待できる？ので良いのでは？

物件価格が安ければ安いほど供給量が多い、しかもこの物件に関してはロケーションが悪いので、そもそも賃貸付けも難しいエリアです。今の賃貸価格が妥当で、そもそもの物件の販売価格が高いですから価格上昇は難しいかなと思います。

銀行金利の話、不動産投資物件選別の話は別にしないと長くなりますね。

不動産物件投資選別については後日に！

ここらで一旦、終了します。