こんにちは、ジェット谷です。
日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。
最近、よく目にするようになった海外不動産の広告（SEKAI Propertyより引用）。
「よく見る」というよりも、「これしか見ない」と言ったほうが正確かもしれません。
特に東京とベトナムを比較した広告が多く、マレーシア版やカンボジア版も見かけた記憶があります。
私達がご紹介している『Jタワー３コンドミニアム333ｍスーパートーレスト』にも、
「東京よりリーズナブル」「ニューヨークやオーストラリアよりも〛、特に〚バンコクよりお得〛といった声が多数寄せられ、比較検討の上でご購入される方が多いのが実情です。
確かに「東京と比べて安い」という主張には一理あります。
ここ2年間の東京のマンション価格の上昇は、まさに異常と言えるレベルです。
私自身、東京の山手線内に所有するマンションが、2023年から2024年のわずか2年間だけで50％以上も値上がりしました。
いまやサラリーマン世帯やパワーカップルでは到底手が届かない価格帯です。
このような「勤め人が手の届かない価格帯」は、やはり行き過ぎた印象もあります。
とはいえ、円安の影響や海外資金の流入、過去最高益の上場企業業績、東京の利便性・資産保全性の再評価などが背景にあるとすれば、ある程度納得もできます。
私の投資スタンスとしては、日本の不動産は「売らずに持ち続ける」方針です。
売却時の税負担が非常に重く、せっかく得た利益が目減りしてしまうからです。
現在、東京駅まで電車で10分の場所に所有する3LDK物件は、出張時の滞在先としても利用しています。
ちなみに、同じ建物の別区分が最近賃貸に出されているのを見かけましたが、現在の市場価格をもとに計算すると、利回りは約3.6％/年。
東京という立地を考えれば妥当ですが、実需がなければ投資としての魅力は限定的です。
不動産投資は〚物件選び〛が全て！
前回のブログ「銀行預金金利低下！今後、カンボジア投資はどうなる？」では、預金金利が下がる中での不動産投資の有望性について述べました。
しかし当然ながら、「不動産投資が良い」と言っても、どの物件でも良いわけではありません。物件には「良し悪し」があり、選別が極めて重要です。
たとえば前回ブログでは、月350ドルの賃料で購入価格65,000ドル、面積35㎡の物件では、表面利回りが年6.4％となる例を紹介しました。
これは東京に比べて価格も安く、利回りも高いです。ただし、それだけで投資判断するのは危険です。
とくに「立地」は最重要項目です。
東京と比べて安いというのは事実ですが、それが現地の不動産市況において妥当な価格なのかどうか、冷静な判断が求められます。
また、海外不動産投資には管理リスクも伴います。
家賃管理、入居者対応、空室時の募集活動など、物件管理を担う信頼できる業者の存在が不可欠です。管理費用を含めた実質利回りがどうなるのか、しっかりと試算する必要があります。
現地での情報収集の重要性
「東京より安い物件を海外で探す」ことには私も賛同します。
しかし、インターネットで最初に得た情報はあくまで参考程度にとどめ、投資判断は現地での「直接情報」をもとに行うべきです。
不動産投資は、銀行預金よりも収益性が高い一方、流動性が低く、いざ物件を売ろうとしたら売るに売れない、「高値づかみ」のリスクも存在します。
特に立地が悪ければ、入居者が見つからず、収益がゼロになる可能性もあります。
これらのリスクを回避するためには、一次情報だけでなく、信頼できる二次情報、さらに現地での実地調査に基づく情報を活用することが不可欠です。
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