経歴詐称と指摘されて否定できない人物の言葉には信が無い

～とりあえず最終章～

カンボジア不動産事情をアナリストと自称してSNSで発信しているカンボジア太郎小市琢磨です。

アナリストとしての資格、資質が疑わしい。人物紹介します。

(YouTubeから詐欺を指摘されアカウント削除の通知と2010年からの虚偽住民登録）

1996年よりカンボジア在住、2018年～８年８期、現職日本人会会長であり、経歴詐称（2024年大阪高裁認定）、2010年～東京都杉並区虚偽住民登録、児童手当不正受給疑惑等が極めて胡散臭い人物であることは前編で述べました。

『自称アナリスト【徹底検証】カンボジア不動産「熱狂のあと」』のうち、重要な3点の誤り、曲解を指摘します。

■自称アナリストによる誤訳・知識不足が招く歪曲情報の拡散

現在、「自称アナリストが『コンドミニアム価格が平米515ドルまで下落』」と発信し、カンボジア不動産市場は不況である」と煽っている点が、最も大きな問題です。

まず、もし本当にアナリストを名乗るのであれば、「平米515ドル」で販売されている具体的なコンドミニアムの事例を提示すべきです。

しかし実際には、Knight Frank社のレポートをネット上から引用し、それを誤って翻訳しただけに過ぎません。しかも、その内容は単なる誤訳にとどまらず、意図的とも取れる歪曲・曲解が加えられています。

また自称アナリストは、以前からその他過去の投稿でも明らかに誤りがあっても訂正、削除等を一切行いません。正しい情報発信でなく、故意に歪んだ情報発信が目的であることが見え隠れしています。

前編でも触れましたが、私たちはKnight Frank社はお客様であり、パートナーでもあります。

そのため、当該投稿内容について事前に確認を行い、自称アナリストの投稿が誤訳であることは既に確認済みです。

■誤訳の核心はどこか

誤訳、歪曲、曲解の発信の「平米515ドル」という数字は、「コア市場（Core Market）」と呼ばれる特定グレードのコンドミニアムを指しています。

これは、プノンペン中心市街地から離れたエリアに近年建設されている物件で、主な購入層は低所得層のカンボジア人です。

土地付き住宅を購入できない層にとって、現実的な選択肢として人気があります。

・専有面積：24㎡〜35㎡程度

・外観・内装：高級感はなく、日本で言えば「昭和期の公団住宅」のような雰囲気

これらの物件は決して売れていないから安いのではありません。

むしろ需要が高く、購入者が求めやすい価格帯に合わせて商品設計されているため、価格が抑えられています。

また、開発業者も土地価格の安いエリアを選定しているため、結果として販売価格が低くなっているのです。

つまり、「販売不振による価格下落」という解釈は完全な誤りです。

ところが、この自称アナリストは、レポート内で明確に記載されている「コアマーケット（Core Market）」という重要な前提条件を意図的に省き、

「プノンペンで新規に発売されたコンドミニアムの平均販売価格は515米ドルまで低下した。これは過去の平均発売価格1,476米ドルからの大幅下落である」

という形で発信しています。

事実の一部を切り取り、文脈を無視した極めて悪質な情報操作と言わざるを得ません。

■ 不動産は“マクロ”でなく “極ミクロ”で見るべき

そもそも、不動産市場を語る際に国全体の平均値で判断すること自体が間違いです。

不動産は、エリア・立地・商品グレードを極限まで絞り込んだ「ミクロ視点」で見る必要があります。私は以前からこの点を繰り返し指摘してきました。

日本でも、東京都心と地方都市、あるいは北海道釧路市を同じ基準で評価する人はいないでしょう。

同様に、カンボジアにおいても、

・プノンペン

・シアヌークビル

・シェムリアップ

これらを一括りにして語ることはできません。

さらに言えば、同じプノンペン内であっても、立地・品質・ターゲット層が異なるコンドミニアムを平均値で比較すること自体が無意味です。

不動産は、常に「どこで」「誰向けに」「どのグレードの商品なのか」を前提に判断すべきものなのです。

■総評

誤った翻訳と文脈無視による情報発信は、市場を正しく理解しようとする人々を混乱させます。

不動産は数字だけでなく、その背景にある「商品設計」と「市場構造」を理解することが不可欠です。

■最後に

他にも、この自称アナリストによる「カンボジア不動産不況」を煽る投稿には、突っ込みどころが多々あります。

しかし本稿では特に重要だと考えた、

• 「3.8万戸の在庫」

• 「10年分の在庫」

• コンドミニアム価格「平米515ドル」

という、悪質かつ誤った情報発信についてだけは、きちんと解説しておく必要があると判断し、あえて取り上げました。

経済や景気について意見を述べること自体は自由です。

しかし同時に、「誰が」「どの立場と根拠で」発信している情報なのかを確認する姿勢が、受け手側にも求められます。

■過去投稿との矛盾、その目的は「悪意を持って不況を煽る事」

実際、過去にこの自称アナリストは、カンボジアのコンドミニアムの建設品質についても投稿しています（カンボジア太郎の備忘録）。

しかし通常、2025年時点でコンドミニアムの建設費は、材工込みで平米1,000ドル以上が一般的です。

こうした基本的な建設コストすら調査・理解しないまま、今回に限らず、以前から建設や不動産について語っていること自体に大きな疑問があります。

仮に「平米515ドル」で土地・建物込みのコンドミニアムが存在するとしても、

立地条件、建物の仕様、施工品質がどのグレードに該当するのかは、少しでも不動産や建設に関わった経験があれば、常識と良識をもって判断できるはずです。

それにもかかわらず、そうした前提を一切示さず、「価格が安い＝不況」という結論へと誘導する姿勢からは、

市場を冷静に分析する意図ではなく、悪意をもって不況を煽ろうとしている目的が透けて見えると言わざるを得ません。またいい加減なことを書いているので、現在と過去との整合性が取れないのです。

■自称アナリストを名乗る前に

自称アナリストを名乗るのであれば、まずは指摘されている自身の経歴詐称や詐欺、児童手当不正受給疑惑などの犯罪について、明確に説明すべきでしょう。

説明責任を果たさないまま、もっともらしい数字だけを並べて市場不安を煽る行為は、アナリストとは到底呼べません。

なお最近、この人物はSNSの自己紹介文を「不況発信」と改めていました。

そもそも、自己調査や一次情報の確認を行わない者をアナリストとは呼びません。

「不況発信」という肩書自体、非常に不思議であり、その実態をますます疑問視せざるを得ない状況です。

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