戦争と海外不動産投資 ― ドバイ空港にミサイル着弾から考える“想定外”のリスク

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

アメリカ合衆国およびイスラエルによるイランへの軍事作戦を受け、イランの報復攻撃により、安全都市と言われていたドバイの空港にもミサイルが着弾し、被害が出ています。

空港だけでなく、ドバイを象徴する高級ホテルであるブルジュ・アル・アラブ、人工島のパーム・ジュメイラ、大型商業エリアのシティ・ウォークなど複数箇所でも落下物による火災が発生した模様です。

私は観光でですが、かつて見慣れた街にミサイルが落ちる映像を見ると、強い緊張感を覚えます。

軍事施設のみならず、民間施設、特に空港への攻撃は、自国民だけでなく外国人をも巻き込み、戦争が限定的でないことを意味します。

現在、ドバイ国際空港は全便の発着を見合わせているます。中東のハブ空港として機能してきただけに、その影響は非常に大きいと言えます。

戦争と海外不動産投資

先日、カンボジアにおける私たちのプロジェクト視察ツアー後、ドバイにも視察へ向かい、両国を比較して投資先を選択するとお話しされていた日本人の方がいらっしゃいました。

当時、「まさかドバイが戦争に巻き込まれるとは」と想像していた方は、ほとんどいなかったのではないでしょうか。

ここでドバイの地理を確認してみましょう。

ペルシャ湾を挟んで対岸に位置するのがイランです。また、イランが封鎖したホルムズ海峡は、北側がイラン、南側がオマーンの飛び地（ムサンダム半島）にあたります。ドバイと同時期に、オマーンの一部地域や湾岸諸国の都市にもミサイル攻撃がされています。

政治的にはもちろん、地政学的に見ても、この地域は決して「絶対安全」と言えるエリアではありません。

近年、ドバイはもちろん、オマーンも海外不動産投資先として注目を集めてきました。しかし、今回の情勢を受け、今後どのように評価が変わるのかは不透明です。

「どれだけ時間がかかってもやる」

当初、４週間ほどで軍事作戦は終了すると言われていましたが、想定以上の反撃を受けたので長期戦、大規模戦闘をトランプ大統領を示唆しました。戦闘が集結する見込みは今のところありません。

世界各地で紛争が発生しています。

• ウクライナ

• ミャンマー

• カンボジア

• ドバイ

いずれも、近年海外不動産投資先として注目されてきた地域です。

私たちも昨年、タイ・カンボジア間の国境紛争を2度経験しました。国境付近のみの衝突で「首都プノンペンは大丈夫」と言われていましたが、私はそのような根拠のない楽観論を信じることはできませんでした。

首都が安全であるという保証はどこにもなく、もし空襲があればどうなるのか、私たちの建物は無事なのか？人は避難できますが、建物は逃げることができません。

「海外不動産は危うい。やはり日本の不動産投資が安全！」という意見が出てきています。

私もそう思いますが、将来の出来事を正確に予測できる人はいません。

仮に長期間、アメリカ軍が中東に張り付く状態になる。現在でさえもウクライナ支援で弾薬が枯渇していると言われているアメリカ軍。そんな状況で台湾有事が発生した場合は、日本は安全か？とも考えるべきです。

私たちのプロジェクト契約書には、次のような条項があります。

「完成が遅延した場合においても、政府の規制、戦争、内乱、暴動又は台風、洪水、火災等の自然災害、その他売主の統御を超えた原因による遅延の場合は、売主はこれについて責任を負わない。」

これは私たちに限らず、多くの不動産開発契約に共通する一般条項です。

かつては「実際にこんな事態は起きないだろう」と、当事者である私たちでさえ思っていました。しかし、6年前には新型コロナウイルスによる世界的パンデミックという、誰も予想しなかった事態が現実となりました。

「最も起きる可能性が低い」と考えられている戦争。

しかし、世界情勢を見れば、決して完全な想定外とは言えないのではないでしょうか。

海外不動産投資において重要なのは、利回りや成長性だけでなく、地政学リスクをどこまで織り込んで判断できるかという視点も問われている時かもしれません。