2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？②

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

『2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？』2回目ですが 、不動産の条件、立地、価格、品質の　『品質』＝『カンボジア不動産で品質とは何か？』について書いてみます。

流石に近年に完成の物件には無いと思いますが、キッチンの換気扇が飾りで取り付けられているだけで、ダクトが接続されておらず建物外部に煙が出ないとか、給水圧が弱くお湯が出ないとかの建物的に品質が悪い物件はないと思います。

ここで言う『品質』とは、『管理』、物件の管理の良し悪しについてです。

『マンションは管理で買え！』

日本で昔から言われていることですが、ここカンボジアでも同じことが言えます。

2018年1月に完成した私達の『Jタワー1コンドミニアム』24階建てです。

カンボジアでは初めての積立修繕金制度を設けました。ビル、マンションメンテナンスでは将来的な大規模修繕に備えなければならない日本では当たり前の制度です。

ところが月々の修繕積立金は預金していく『Jタワー管理組合』という銀行口座を開設する事ができませんでした。理由は、「脱税だろう」で、管理組合、積立修繕金への理解が行政ができませんでした。『Jタワー1』は、カンボジアでは4番目、日系では初のハードタイトル発行コンドミニアムになり、カンボジアのコンドミニアム黎明期だから仕方がなかったのかもしれません。

しかし、昨年2023年に行政から「管理組合を創設して修繕費を貯蓄するように」との通達がありました。行政の理解を得れること5年がかかりましたが、背景には開発業者が売ったら売りっぱなしでメンテナンスができていないことが大きな問題になってきたことです。

積立修繕金制度を設けているのは、カンボジアでは『Jタワーシリーズ』だけですが、投資、購入物件に将来的な修繕に対してどうなっているかは確認すべきです。契約書に記載されているか？です。修繕計画、対策もない、開発業者は撤退、解散では物件価値の劣化を防ぐことができません。

次に『賃貸付』ができる『管理』であるかです。

投資、購入者には一番重要なことではないでしょうか。日本から遠方のカンボジアの物件を誰かに管理委託しなければならないわけです。家賃収入を考えられている方には、とりわけ重要です。

ところが、タバコが共用部に落ちている、タバコ臭くなるような管理だと一部の国民しか賃貸付けできません。

カンボジアのコンドミニアムはエントランスに受付があってスタッフが常駐しています。そこのスタッフが挨拶もニコリともしない、ただスマホだけいじっているような管理では感じが悪すぎます。当然、そんな面倒臭がるコンドミニアムのスタッフなら仕事自体もルーズで、わざわざこんなコンドミニアムを借りる必要もなく、借り手がいなければ、賃料大幅ディスカウントで募集をしなければならなくなります。

最近こんな話があります。コンドミニアム管理会社？に日本人が勤務していたそうですが、退職されたようで、その後管理が悪くなって評判が悪いようです。

しかし、日本人がたった一人辞めただけで管理の質が落ちるような不安定な管理を行っている管理会社、そんな管理会社に委託している開発業者に問題があると思います。

カンボジアに来ている日本人など、いついなくなってもおかしくない人材です。日本人が管理しているかは安心にも信用にもなりません。また開発業者も日本人に販売して購入頂いた物件を直ぐに管理会社に委託するなど私は無責任だと思います。

日本人の在籍有無に関係なく、きちんとした管理を提供できるシステムを作ることが大事であり責任です。

カンボジアの不動産市場も厳しくなってきましたので、ローカル経営のアパートも現在はしっかりしてきています。

管理不行き届きは、賃貸付に影響が出てきます。物件購入だけに神経を注力せずに購入後のことも視野に入れて投資、購入判断にして頂きたいと思います。

カンボジアだから全ての不動産が高利回り、高収益を産むという訳ではありません。

チャンネルでもアップしました。是非ご覧下さい。

2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？①

2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？③

2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？④

2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？⑤