2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？④

こんにちは、ジェット谷です。

日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。

『2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？』第4回目になります。シリーズ3回まで案内しましたが、もう少し書いてみたいと思います。

コンドミニアム供給過剰論

カンボジアの不動産でよく議論されるテーマです。

私は以前からカンボジアのコンドミニアム供給過剰論は意味がないと言ってきました。

何故ならば、分母となる『供給』がカンボジア全体の数値を表しているからです。

不動産は、マクロでなくミクロ的な視点で見るべきです。

カンボジア全体供給数でなく、エリアを限定した数値であるべきです。

また供給の1戸を全て同じでカウントされています。

物件の立地、方角、建物構造、高さ、広さ、レイアウトなどなど物件によって異なりますので、1戸を全て同じでカウントされる供給過剰論は不動産に関して論じるには少々乱暴な当てはめ数値かなと思います。

供給過剰論よりも供給をする開発業者、販売会社が賃貸付けの考えや対応対策を持っているのか？の方が重要です。

マクロ的な供給過剰論は意味がありませんので、ミクロ的に絞ったエリアの不動産市況を見てみましょう。カンボジア首都プノンペン一等地のBKK1です。

限定されたエリアに同じような仕様、広さ、間取りの物件が大量に供給された場合です。どのような影響、考えられる問題があるでしょうか。

当たり前のことですが、開発業者や販売業者が販売後の物件に賃貸付をしなければならない責任はありません。最悪、購入者自身が賃貸業者を回るか、エアビ等で賃貸付けを行っていかなければなりません。

通常、購入者が購入を通じた販売会社に物件管理、賃貸付けを委託することがほとんどだと思います。

現在、カンボジアで注目の物件が、ある開発業者が一棟で約1000戸、ある開発業者は二棟で約1000戸、合計2000戸、投資、購入者が購入しやすい小さい、金額が安いタイプ、スタジオ、ワンルームタイプを狭い同エリアに供給します。

2000戸の供給数が多いか少ないかは、ここでは論じませんが、小さいタイプの区分所有ですから購入者が実際に住むというよりも投資用、賃貸付けが目的だと考えられます。

開発業者2社とも1000戸の物件を販売するに自社だけで販売することはなく、販売会社を通してになります。何社くらいが販売に関わるのでしょうか。

販売業者が多ければ多いほど、物件の管理者が増えるわけです。管理者がそれぞれの管理への考え方で賃貸活動が行われます。

一番重要な事は、賃料を各所有者、各管理者がいくらに設定するかです。

販売会社、管理者が限られた数社であるなら、ある程度の価格統制が可能です。物件の資産価値を下げないためには、この賃貸の価格統制は非常に重要です。

1物件で1000棟、2物件で1000戸も供給され、しかも販売会社、管理会社が多ければ、開発業者、販売会社が販売時に示した想定家賃が高ければ高いほど守ることが困難になります。

ある購入者は投資用として物件価格の年10％の家賃を欲しいと考えていても、1000戸も供給されるから賃貸付けに時間がかかる、いくらの賃料でも安くても良いから空室リスクを避けるために決めてしまえとフライングで動かれる管理者や所有者が必ず出てきます。

所有者個人がこっそりと安く賃貸付けをやってくれる分には良いですが、管理会社が堂々と広告で最安値広告をアップし始めたら、想定家賃などあっさりと崩れてしまいます。

管理会社は、所有者からの月々の管理費と賃貸が決まった時の手数料が貰えれば良いので、所有者の気持ちにどこまで寄り添えるかは分かりません。

実際に私達にも起きたことですが、『Jタワー1』の時に販売会社2社と私達で賃貸価格を設定して維持する協定を結びました。過剰な値引きをして物件の資産価値を下げないためです。

ところが直ぐに一社が協定を破って大幅ディスカウントで募集を始めました。「安くしても少しでも他の部屋より早く賃貸付けしたい所有者の意向」が理由でした。ここは業者が所有者に説明をして抑えるべきです。あまりにもあっさりと破られたので仲介手数料目的で全所有者のことを考えていないと判断して一切の取引を停止しました。厳しく対応することでその後は、適切な賃料を保つことができました。

たった100戸でさえフライングが発生します。

1000戸、2000戸と共有されて、賃料に対する考え方が各所有者、各管理者で異なります。

開発業者は販売した物件に対しての賃貸付にどれだけ意識しているでしょうか？

販売しやすい安い販売価格で売却して、あとは知りません、責任はありませんではないでしょうか。

『2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？』①～③回で、

カンボジアだから全ての不動産が高利回り、高収益を産むという訳ではありません。

と書いてきました。そして付け加えて、

購入価格がお手頃、カンボジアだから持っていれば将来値上がりをするというわけでもありません。

2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？①

2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？②

2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？③

2024年カンボジア不動産で日本人は儲かるか？⑤