こんにちは、ジェット谷です。
日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。
昨年末から今月にかけて、カンボジア首都プノンペン中心部で新築コンドミニアムのプロジェクト発表が相次いでいます。
昨日も新たなプロジェクトが発表され、注目案件はほぼ出そろった印象です。
気になるのは価格帯です。
■気になる価格帯 ― BKK1の「リアル」
中心地BKK1エリアでは、現在 2,400～3,500ドル／㎡ が実勢価格帯となっています。
これが現地における「リアル」な水準です。
愚かを通り越した、悪意故意の目的以外考えられない投稿をXで執拗に繰り返していた自称アナリストの日本人は、新築高級コンドミニアムの価格は「1,400ドル／㎡」といった情報を発信しています。実際に現地で短時間でも価格調査を行えば、その水準が現実的でないことはすぐに理解できます。仮にその価格であれば、土地取得費や建築コストを考慮すると事業として成立しません。
海外不動産投資においては、正確な現地情報の収集が何より重要です。
■かつての「4,500ドル／㎡」時代
以前、同エリアでは4,500ドル／㎡という価格帯が提示されていました。しかしこれは市場実態とかけ離れた水準で、実際には販売が進まず、水面下で値引き対応が行われていました。
その結果、プロジェクト完成後も在庫を抱え続けている物件が存在します。
大幅ディスカウントを強調されると魅力的に感じますが、背景を理解せずに購入すると、出口戦略で苦労する可能性があります。
■面積表示の落とし穴
「1,×××ドル／㎡」といった広告も目立ちますが、注意が必要です。
これは**グロス面積（共用部按分を含む）**で計算されているケースで、実際の専有面積（ネット面積）に対し約30％上乗せされた面積で割って価格を安く見せているプロジェクトもあります。
違法とは言えませんが、購入判断を誤らせる可能性がある商習慣です。
必ずネット面積ベースで比較検討することが重要です。
■価格は「平均値」だけでは判断できない
当然ながら、同じエリアでも以下の要素で価格は大きく変わります。
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階数
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眺望
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建物グレード・仕様
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デベロッパーの実績・信用力
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管理運営体制
単純な平均価格だけで判断するのは危険です。
■カンボジア初のホテル併設型コンド
昨日発表された案件は、カンボジア初のホテル併設型コンドミニアムです。
既にシャングリ・ラ併設物件やThe Bridgeなどの例はあると思われますが、怒られるかもしれませんが、私見では建物が隣接しているだけで、本格的なホテル一体型とは評価しにくいのが現状です。
今後、どのホテルブランドが入り、どのような運営体制になるのか。それがコンドミニアム価格にどう反映されるのかは注目ポイントで、購入者だけでなく開発業者の私達も関心があります。
■Jタワー3とのポジションの違い
前回も触れましたが、私たちの
『Jタワー3コンドミニアム（333m・77階建）』 は、現在発表されている他社新プロジェクトとは直接競合しないことが改めて明確になりました。
価格帯は、70～77階のペントハウスを除き、
69階～12階：1,8××ドル／㎡（69階基準）
360戸全て３ベッド、ファミリータイプ
という設定です。
カンボジアで最高水準の仕様を目指し設計しており、
高さ333m・77階建という国内屈指のランドマーク性を持ちながら、価格は抑えた水準となっています。
現在、販売可能戸数は残りわずかとなっております。
投資・実需のいずれにおいても、ぜひ選択肢の一つとしてご検討ください。
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