こんにちは、ジェット谷です。
日本、カンボジア両国でビジネスを行っているジェット谷が現地カンボジアから最新の情報をお送りするブログ、チャンネルです。
はっきり言います！
日本の「家賃保証」と海外不動産の「家賃保証」は、まったくの別物です。
海外不動産投資の初心者の方や、誤解されている方に向けて、しっかり解説します。
これまでもブログやチャンネルで繰り返しお伝えしていますが、大切なポイントですので改めてご確認ください。
日本の家賃保証とは、
入居者が家賃を遅延、滞納した際に、契約している賃貸保証会社が家主に代わって家賃を立て替え払いする仕組みです。
さらに、長期の滞納が発生した場合には、保証会社が法的手続きにより強制退去まで対応してくれます。
海外不動産の賃貸保証は大きく分けて２つのタイプになります。
サブリース型
開発業者や管理会社、あるいはサブリース専門会社が物件を一括借り上げし、市場より低めの利回りで家主に家賃を支払う方式です。
契約期間中は、入居状況に関わらず一定の家賃が支払われます。
ただし、東南アジアなど多くの海外物件では、日本と異なり家電や家具は家主が準備するのが一般的です。そのため、家電家具付きでないとサブリース契約自体が成立しにくい現実があります。サブリースをしている場合は極めて少ないと思います。
販売価格に家賃保証分が折込済みのタイプ
実際には、こちらが海外での「家賃保証」の主流です。
物件価格に、保証期間中に支払われる家賃分がすでに含まれており、実質的にはその家賃は、購入者により「前払いされた」ものに近い形です。
この場合のリスクは、「販売価格が市場価格に見合っていないこと」が多いことです。
家賃保証終了後は、同額の家賃収入が得られない可能性が高く、結果として資産価値が見合わなくなることもあります。当然販売価格での転売も難しくなるでしょう。
なお、販売価格に家賃保証を含めずに「特典」として保証を付けているケースもありますが、これは売れ残り物件を売るための営業手法であることが多く、注意が必要です。
注意点のまとめ！
いずれのタイプも、「家賃保証が破綻している物件」は少なくありません。
日本の制度と同じと思い込まず、契約内容や物件の実情をよく調べて判断することが大切です。
後程、チャンネルでもアップします。
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